富力就是“集权制”

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　　富力活到今天，主要靠什么？张力坚持说，“走过这十几年，我感触最深的是：一个企业的成功要取决于决策者怎么带好这个团队。因此，一个成功的商人必须是全才。”
　　　　
　　就像排队似的，等了大半年，3月3日晚上8点多，广州富力集团有限公司副董事长、总经理张力终于坐在了我们面前。
　　与北京地产老总们群情激昂不同的是，广州地产界多数不善表达，富力同样内敛。不过，近年来，张力在这方面有些进步，跟媒体见面时，动不动会说出一些连富力中层都未知晓的最新“内幕”。
　　这次在北京富力城会所，刚宴请完一拨客人的张力，很舒适地把自己斜放在沙发上，手中夹着一支雪茄，说话依旧那么坦直，很是让陪坐在一边的富力同事暗暗着急。
　　
　　马拉松的胜利者
　　张力1973年开始参加工作，从工人做起，后来在广州市郊区二轻局做团委副书记、生产科长。1986年，乡镇企业局建成的花园村酒店开业，张力是总经理。不久又被借调去筹建白云区政府办公楼。
　　仕途不见起色，张力倒是发现了自己做生意的秉赋。1988年10月，张力作出了他人生中的一项重大决定：辞去衣食无忧的公务员工作，下海。
　　 “刚开始是搞装修工程，那时候没有资本，就从小工程做起。”张力回忆道，最初下海时，只是做小包工头，“人家给钱我替他做工程”。就这样，断断续续做了大概五年的时间，积累下了两三百万的资金。但那时的张力感觉到，“做装修还是很难做的，而且资金积累也比较慢。”
　　 1992年年底，张力发现“做地产机会更多一点”，就开始考虑并最终下定决心转而投身房地产。正是这一决定，使他开始了与香港人李思廉坚持至今长达十余年的合作，并一步步地创造出了“富力地产神话”。
　　 “之前，我认识李生已经好几年了”，张力说，“直到1993年下半年，我也不做工程了，他也不做他的贸易生意了，我们才真正在一起，齐心合力地把时间全部放在做房地产上。”“张生”、“李生”是张先生、李先生的简称，富力集团的员工也这么称呼他们的老板。
　　 1993年，正是中国房地产市场爆发式发展的开始。张力和李思廉凭着2000万元原始资金携手进军广州房地产业，拆迁广州嘉邦化工厂建设富力新居，成功掘得“第一桶金”。
　　为了避免与同行正面竞争，张李二人从建筑面积仅为两三万平米的楼盘起家，以迅雷不及掩耳的速度将其盛装推出。随后，慢慢地从外围的一些边缘项目，逐渐进入到广州市区。张力和李思廉也逐渐找到了适合富力的开发路线：即选择在市区中的旧厂房地块上，开发密度较高的产品，然后再以合理的价格、完善的配套、快节奏的产销模式迅速占领市场。
　　从此，富力走上一条独特的快速成长之路。业内人士将其评价为：“以黑马姿态、凭借一种奇特的路线高速成长起来的广州楼市‘大鳄’。”
　　如今，在广州的富力“版图”上已有21个花园小区，总开发面积达236万平方米。而在北京，富力仅凭2002年以32亿天价拿下的北京广渠门现“富力城”土地，2004年一年的销售额即基本与其在广州的多个项目持平。
　　回顾这10多年来的发展，张力颇为自信，“我们可以说是百发百中，没有失误的地方。”富力开发的那些项目，没有一个是亏本的，只是赚多赚少的区别；也没有一个卖不出去的，只愁项目什么时候卖光才是最佳时机。
　　张力回忆说，1993年时，广州大概有1900多家房地产公司。而到了今天，还能活跃在房地产市场的就剩下二三十家，其中真正搞得好的也只有8－10家。这些地产企业，几乎控制了广州房地产市场70％－80％的销售量。“就像跑马拉松，越跑人越少。”
　　为什么富力能够坚持到最后成为胜利者？或者说，富力活到今天，主要靠什么？张力毫不犹豫地回答说，“主要取决于老板的聪明才干，他的素质和组织能力。”本报记者笑着问他，“不怕别人说你是在自我吹嘘，夸自己和李生很聪明？”“事实就是这样，企业主要就是要靠老板”，张力坚持说，“走过这十几年，我感触最深的是：一个企业的成功要取决于决策者怎么带好这个团队。因此，一个成功的商人必须是全才。”
　　
　　富力是“集权制”
　　富力是房地产业仅有的双老板制。有人将李思廉和张力的默契合作戏称为“李张‘二人转’”。李思廉曾对本报记者说过，“两人从未红过脸”，这样的搭档中国企业界再难找到。
　　张力还补充说，虽然富力实行股份化改制后两个各持有50％股份，但合作至今，“我们两人没有白纸黑字地签订过一份协议、没写过一份投资的收据。”
　　父子合作都要吵架，兄弟合作都会分家，更何况素昧平生的两个人？张力笑言，“社会上像我们这样的事情不多，但不等于没有。”他认为是多种因素使然。
　　 “张生”爽直而心细，“李生”则儒雅温厚，两人的性格互补是显而易见的。除此之外，张力认为，“两个人都要宽容，脾气不能暴躁；双方也不要太斤斤计较，万一有时候意见不统一，先把它放下来，睡醒了明天再谈。”
　　而更为重要的一点，就是“大家分工要明确”。张力说，正是由于两个人的工作很少有交叉，才会使摩擦少一点。
　　从职务上看，李思廉是董事长，张力是副董事长兼总经理。在工作分工上，李思廉负责公司的销售和财务，张力则主要负责选地、买地、施工等前期工作以及成本控制。
　　 “像买地，李生从来不理，我一个人说了算。我也不搞那些前期调查、市场分析，这块地能不能买，我只要去看一眼，心里算算，大概用一个小时我可以断定这块地要或者不要。我从不想听别人的意见，别人提了也白提”，张力毫不讳言自己的聪明才智。他继续解释，“还有像公司招人、提拔人、搭班子，工资定多少，工程用多少钱、怎么用法，成本怎么控制，定价多少，都是我一个人说了算，我不会和李生打招呼、商量，他也不去参与。有时候也会提一些建议，但他还是强调以我的意见为准。”张、李之间既是分工，也暗含天然的掣肘：张生拿地，李生卖楼，张生定价，李生付款，绝不交叉。
　　张力干得很辛苦。大到公司的架构、部门的设计以及对公司来讲至关重要的选地拿地，小到人员的调配、新员工的面试，如今已经年过半百的张力凡事都是亲力亲为。每天工作十几个小时的他，连以前常打的网球都很少打了。
　　谈起中国地产企业的管理模式，诸如中海的国有企业模式以及万科的职业经理人模式，张力坦言自己更加看好的还是合生创展及富力的管理模式。他认为，“我们的管理机制更贴近市场经济，基本上完全没有计划的那些东西，是很独立的管理模式。”
　　有趣的是，合生创展和富力的管理模式恰恰相反。张力将合生的模式归纳为“诸侯式”，即一个地区派一个“诸侯”管理，在一定的监管制度下，给予这个诸侯很大的权利。比合生授权更甚的是顺驰。张力认为，这种管理模式相对比较松散，但它的好处就是很容易扩张。
　　与此相反，“富力模式”则是集权制，就是“基本上都是老板大权独揽”，张力分析说，这种方式对于公司的管理就比较细腻一些，成本控制以及资金链的运作都相对好一点。“具体来说，我们的风险会比他们少一点，利润要比那种‘诸侯式’多20％－30％。但同时，也造成了我们扩张没他们那么快。”
　　
　　与上海“缘分未到”
　　在广州大本营扎扎实实地发展了长达十年之久后，富力开始正式向外扩张。
　　想起富力准备扩张的2001年，张力至今记忆犹新。“在2001年，我感觉到整个广州市对房地产的宏观调控控制比较严，土地投放量很少。同时我也预感到未来几年，广州市政府只会收紧土地投放量。”在这种宏观形势下，张力认为，“公司要发展，必须要向外，不向外的话可能要困死在广州。”
　　后来几年的情况也印证了张力的判断：从2001年开始，广州每年住宅用地的投放量只及每年实际消耗量的百分之几，土地供应异常紧张。
　　 2001年9月、10月大部分时间，张力是在长三角的南京、杭州、上海三个城市找地，那几个城市当时房价很低。“当时我判断那些地区房价可能会涨30％－40％”，张力说，“没想到涨了100％多”。但上海土地招标市场的操作情况，让富力空手而返，“可能是我们运气差，跟上海‘缘分未到’，拿不到地，如果那时大量拿地，赚的钱可能是现在的几倍”。后来富力在南京、杭州拿地也相对谨慎和保守。
　　华东地区拿不到地，张力一行人就直奔北京。2002年2月，北京广渠门“东五厂”48.78公顷地块公开招标，富力以31.98亿元人民币一举中的，惊得北京业内人士不胜唏嘘。“其实之前我们就在跟北京齿轮厂在谈，招标我们是志在必得。”
　　说起富力城土地招投标，还有一段插曲。2月28日下午2点是封标时间。上午9点，张力给下面的同事定的投标标底是29亿元。听说又有几家公司要投标，张力就加了1个亿。上午11点多，潘石屹到现场转了一圈，并未投标，走了。张力获悉，赶紧给在现场的副总吕劲打电话，让他把标底改回29亿，但吕劲说来不及了(标底一改，其他数字也跟着要改)。张力一拍脑袋，决定将标书中100％负责拆迁，改为负责20％的拆迁。哪里想到，12点多的时候，潘石屹又过来了，在截止之前投下标书。但下午开标，富力却是最好的，“我们标底是30亿，但其他几家都是100％负责拆迁，我们只负责20％，老潘一来一走，给我们省了1亿多”。
　　即使这样，北京的地产大佬几乎没有人相信富力城能赚到钱。但富力“拆旧厂建新房”的拿手好戏再次在北京成功上演。北京富力城开盘当年(2003年)，即实现销售额18.5亿元。2004年，富力城单盘业绩更是达到了30.7亿元；与发展了10年的富力集团广州在售项目的销售额之和几乎持平(广州在售楼盘总成交额33.6亿元)。
　　而今年，北京的销售额可能会比广州多将近60％，张力自信地说：“这不是目标，基本上是肯定可以的了。”对于2006年，张力预计北京地区的业绩将可能比广州多出一倍甚至更多。
　　
　　 2006年销售额超100亿
　　按照富力的计划，2005年除了富力城三期、四期工程的继续推进，北方地区还将推出4个新项目，包括：位于北京市朝阳区白家庄的“富力中心”、位于北京市宣武区南纬路的“富力国际医疗器械城”、位于朝阳区豆各庄的“富力豆各庄项目”以及位于天津市西北部南开区的“天津富力城”。
　　除了在北方进行大规模的土地储备和项目开发外，富力在老根据地广州的步伐也没有减慢。2005年，广州富力也将新开四个新盘，它们是：富力天河华庭、广州富力城、富力爱丁堡国际公寓和富力贵苑。
　　富力将其业务按地区划分成了两大块。张力具体谈道：“我们基本上是以华南华北划线”。华北是以北京为主辐射天津、济南、青岛、西安、南京等几个城市；华南则以广州为基础辐射长沙、武汉、南昌、福州、杭州等。
　　已经在北方和南方主要城市站稳脚跟的富力，对于在上海的发展并不会强求。“如果有机会到上海拿地，我会在上海另外成立个华东地区的，但是现在来说还是随缘。”
　　对于富力未来几年的目标，张力如数家珍：今年集团的整体目标是80亿－85亿，其中北方地区45－50个亿，广州地区35个亿。“而明年整个集团的销售额可能达到100亿到110亿，其中预计北方地区是70个亿。”
　　到了2010年及以后，“我们公司的目标是300亿－350亿之间(每年的销售额)，同时大概有25亿－30亿的年租金收入。”
　　在公司目标中明确提到租金回报，张力说，这就是为什么富力正在逐渐加大商业投资的分量的原因。
　　的确，去年以来，富力集团开始全面进军商业地产。
　　在北京，富力“星光大道”迄今为止已创下6万／平方米的高价，2004年总销售额达到3.04亿元；联华超市2004年9月7日与富力城签约，宣布进驻富力城，其双井旗舰店已于今年1月正式开业。写字楼方面，富力“双子座”两幢写字楼的租务工作正在有条不紊地进行；最近，摩根士丹利更是与富力城举行盛大的签约仪式，整栋购买了富力“双子座”写字楼。
　　在广州，2003年9月富力地产以7.7亿元的巨资投取广州珠江新城项目，开发甲级写字楼、五星级酒店和公寓等商业领域。迄今为止，富力在珠江新城已取得八个地块，规划建设两家超五星级酒店，并且已于2004年7月22日与全球著名连锁酒店管理集团―――万豪国际集团和凯悦国际酒店集团签定了管理协议。2004年，富力在广州珠江新城的6个商业项目已经全部顺利开工。今年，富力地产将有两栋写字楼在广州珠江新城面市。张力认为，这两个项目的崛起，标志着富力商务地产的全面启动。
　　 “到了2010年，我的目标就是：再把这些商业资产分拆上市。”张力透露说。