易宪容：全面严厉遏制境外资金进入中国房地产市场

       2006-2007年，尽管外资进入房地产开发资金所占的比重仍然十分小（1.6%），但是在近两年的时间里外资加快了进入中国房地产业的步伐。根据国家统计局的数据，2006年外资进入国内房地产开发的资金达到394亿元，同比增长53%；2007年1-6月份，外资进入房地产的资金为282亿，同比增长68.7%。如果加上外国企业及个人商品房的投资，外资进入中国房地产的资金的比重应该比这要高得多。比如说，2007年深圳的住房有10%为香港居民购买。　　

　　不过，这仅是政府统计机构公布的数据，大量外资正在以各种各样的方式进入中国房地产市场。特别是正如央行《2007年中国区域金融稳定报告》所指出的那样，在人民币升值预期下，外汇资金开始大量地流向天津、山西、广西、海南、重庆等地房地产市场。有媒体推测，目前有千亿外资下注到了中国的二线三线城市的楼市。如果正如媒体所推测的那样，有这样多的资金进入国内房地产市场，那么中国经济面临的冲击也会不小了。

　　对于大量的外汇资金涌入中国的房地产市场，它将对中国经济及房地产市场产生什么影响？国内居民、企业、及监管部门对此准备好了吗？如果正如媒体所报道的那样，大量外资涌入国内房地产市场给国人带来的是什么？等等。

　　首先，外资涌入国内房地产市场，尽管从国家统计局的数据来看所占的比重不高，尽管加上非法进入国内房地产资金所占的比重也不会是太高，但是就目前政府对房地产市场的界定而言，国内房地产作为一个投资品市场，进入高档产品开发与房地产投资的外资如果要推高房价并非难事。已有的事实表明，国内不少地方的房价，先是外资进入，然后是外地资金进入，最后本地资金一起对土地价格、房价炒作。比如上海，最高的房价就是外资炒作而短期内快速飚升的。作为一个发展中国家、一个转型经济的国家，房价快速飚升，不仅会把绝大多数居民排除在房地产市场之外，会严重损害国内居民的住房福利水平，而且也容易吹大房地产市场的泡沫。而房地产市场泡沫的吹大，房地产泡沫总有一天要破灭。那时候，外资在中国房地产市场赚取暴利后撤出中国市场，房地产泡沫的灾难则要中国广大民众来承担了。1997年的泰国金融危机就是最好的教训。

　　其次，外资大量地涌入中国的房地产市场，一定会阻碍中国现代化的进程。因为，当大量外资进入国内的房地产市场把中国房价炒高时，一方面会激励政府在极短的时间内挥霍既既定的土地，损害下一代国人的利益；另一方面会诱导国内大量的企业也涌入房地产市场，从而使不仅阻碍了中国经济增长方式的转变，也阻碍了中国经济结构的调整。我们可以看到，当国内许多高科技企业都进入房地产，当国内各方面的资金都涌入房地产市场时，那么这些高科技产业要得到很好的发展是不可能的，中国经济增长的转变，产业结构的调整也都不可能。

　　第三，外资大量地涌入中国的房地产市场也干扰了中国货币政策的有效性。就目前中国金融市场形势来看，流动性过剩、银行信贷增长过快及人民币升值压力过大，是目前国内金融市场所面临大问题。而外资大量地流入中国房地产市场，从而使得央行不得不用更多的基础货币来冲销大量的外币流入，从而使过多的流动性进一步泛滥。同时，大量的外资流入也使得中国的外汇储备增长速度加快，人民币升值压力加大。可以说，在中国资本项目没有完全开放的情况下，在国内资金过多都在寻找高回报的产业及房地产暴利的情况下，让外资大量进入不仅加大人民币升值的压力，也可能让中国巨大的财富流向国外。因为，进入中国房地产的外资不仅获得人民币升值的益处，也能够获得房地产的暴利。

　　可以说，无论是从国际惯例、国家利益及绝大多数民众利益来看，还是这种现象导致的负面影响来看，全面遏制外资进入中国房地产市场应该是政府政策的题中之义。所以，在2006年政府出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》的171号文件，对境外企业持有房地产的方式及外商投资房地产作了严格的规定。2007年3月，商务部出台25号文件，重申了严格限制外资投资房地产的精神。最近，国家外管局又下发了130号文件，对外资投资国内房地产的企业将一律不予办理外债登记和外债结汇批准手续。可以说，130号文件下发，它不仅表明中国政府对外商投资房地产的政策性降温，表明了中国政府已经认识外资进入国内房地产对中国经济影响的严重负面性，而且也表明了中国政府吹响全面遏制外资进入中国房地产新号令。

　　总之，境外资金进入中国房地产市场已经给中国经济发展带来严重的负面，对此中央政府有所认识，也出台一系列相应政策，但是这还不能够，还应该出台更为全面严厉遏制外资进入中国房地产市场的政策。这些政策不仅要针对房地产的开发还得针对商品房的投资。在这点上中央政府要一个清醒的认识。同时，要加强对已出台政府落实，对于一些不执行这些政策的地方政府，要采取严格处罚措施。