房产企业偷税“黑洞”(万科周刊）

――21世纪经济报道
         对于杭州市地税局来说，房地产企业偷逃税早就不是什么新鲜事

        今年对房地产企业的税务稽查是全国税务稽查重点之中的重点。上述浙江省地税局官员透露，今年房地产企业仍是该省税收稽查的重点监控对象。
　　 在山西、山东、四川、云南、上海等全国各省市的税务稽查人员均发现了这些地方房产企业的大肆偷漏税问题。而这些地方税务机关普遍反映，约有90％的房地产企业存在涉税问题。

　　利润“巨人”成为纳税“矮子”。在国家税务总局日前公布的“2003年度中国纳税百强排行傍”中，房地产企业悉数“落榜”。无独有偶，税务总局同步公布的“2003年度房地产开发经营行业纳税十强”中，房地产企业的纳税总额也并不乐观。
　　 房地产行业一向是高额利润行业。为什么“财富巨人”反而成了“纳税矮子”了呢？在8月27日的杭州市十届人大常委会第十九次会议上，杭州市审计局局长潘再高提交的一份14页的“审计清单”―――《关于2003年度市本级预算执行和其他财政收支的审计工作报告》，似乎给出了部分答案。
　　报告列举了审计发现的“七大问题”，而排在首位的问题则是：列入审计范围的杭州市房地产企业逃税七千万元。

　　房产企业偷税频繁
　　 今年，杭州市审计局在对该市地税部门税收征管情况进行专项审计时，重点检查了房地产企业纳税情况。而在重点检查的37家房地产企业中，有17家房地产企业存在偷逃税行为，偷逃税金额达7069.81万元。“我市税收征管存在薄弱环节，部分房地产企业偷逃税现象比较严重。”潘再高在会议上大声说。
　　其实，对于杭州市地税局来说，房地产企业偷逃税早就不是什么新鲜事。“在市审计局的《审计报告》出来之前，我们还刚刚查处了一个房产偷税‘大户’。”杭州市地税局一位官员则透露，不久前，该局稽查一局对杭州市某房地产开发经营公司作出了补缴税费1057万余元，加收滞纳金501万余元的处理，并给予罚款528万余元的处罚。
　　其原因是，经杭州市审计局检查小组查实，该房产公司曾采取诸多手段偷逃税款。“这是近年来杭州地税查处个案中处罚额最大的偷税案之一。”该官员表示。但他并不愿意透露是哪家公司。
　　而早在今年3月上旬，杭州市地税稽查一局就对该市所辖的江干区、上城区、滨江区和高新技术开发区等范围内的156户房地产企业开展“责成自查”。其中150户单位实施自查后，发现有问题的108家，无问题的仅42家。而本次自查发现共计应补各项地方税费1.5亿元。其中，营业税7900万元，企业所得税5800万元，其他各项税、费、滞纳金1300万元。
　　在自查基础上，该稽查局又确定了50家企业作为接下来的重点稽查对象。这次检查暴露了杭州市房地产企业在税收上存在的几大问题：已完工项目未按规定及时结转收入和利润，并缴纳企业所得税；开发楼盘的预收房款和代收代付费用未按规定缴纳营业税；虚列开发成本，挤占利润，少缴企业所得税；隐匿收入，偷税逃税等等。
　　 “房地产企业偷逃漏税现象已经非常普遍。”9月10日，本报记者就房地产企业的偷税问题在浙江省地方税务局进行采访时，该局一位不愿意透露姓名的官员如是表示。
　　浙江省地方税务局提供的材料表明，从该省下面的各县市汇报的数据来看，浙江省房地产企业的偷税问题已经相当严重。如金华市地税局稽查局在近期针对该市96家房地产企业开展的专项税收检查中，这些企业补缴税费5472万元；嘉兴市地税部门组织实施对全市311户房地产企业的2002至2003年度税收自查，各企业自查申报补税金额共计5009万元；义乌市地税局针对全市房地产行业税收征管中存在的问题，对15家规模较大的房地产企业进行重点检查，查补税费共7000多万元，其中单户查补税费最多的达1800余万元。

　　房地产企业“亏损”背后
　　 “这早就是一个公开的秘密！”9月3日下午，杭州市某房地产企业副总不以为然地向本报记者表示，“你让房产企业都拍拍胸口扪心自问，谁没有偷过税！”
　　上述杭州市地税局官员则透露，在房产形势一片大好、利润不少的今天，不少房产公司申报的利润竟然是负数。
　　 “北京的房地产企业整个行业从报表上看一片红，根据税务总局统计出来的数据却是全行业亏损。”国家税务总局稽查局的孙海亭处长在4月份的“首届房地产税收稽查研讨会”上如此感叹。
　　南京市房地产企业偷漏税比率更是惊人。今年元月份，南京市地税局稽查分局对该市房地产企业实施税收专项检查。检查发现，2002年度纳税额较大的88家房地产企业中，有87户出现问题，涉税金额高达5031.66万元。偷漏税的房产企业竟然达九成以上。而且，令当地地税部门不解的是，多数开发企业向税务机关申报的是“微利”或者“亏损”。
　　此外，在山西、山东、四川、云南、上海等全国各省市的税务稽查人员均发现了这些地方房产企业的大肆偷漏税问题。而这些地方税务机关普遍反映，约有90％的房地产企业存在涉税问题。
　　本报记者在实际采访中发现，房地产企业偷税“伎俩”主要有：一是在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。还有些企业则是不按合同约定时间确认收入，以各种理由拖延缴纳企业所得税。
　　二是有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国家财政资金，在年度内随意调整税款申报数额。甚至少报税款或逃避纳税。
　　三是个别企业采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上，或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税。还有企业将预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。
　　四是部分开发商将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税。
　　其它还有，以假发票虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税；随意调整税款申报数额；从售楼款中抵减代理手续费，以此少缴营业税；更名费等收入不入账等等。
　　 “房地产业是唯一一个连续三年进行专项检查的行业。目前来看，房地产企业偷税漏税的手段越来越复杂。”国家税务总局稽查局的孙海亭处长说。

　　体制之痛
　　 浙江广厦集团一位副总分析，房地产企业所纳税项是现行税制下交纳地方税种最多的行业，涉及11个税种，建设期长，难以逐笔清查。而且，在我国土地使用税的征收，不是按价值，而是按面积，这种征税形式不能随着课税对象价值的上升而上升，具有税源不足而缺乏弹性的缺陷。这些从某种程度上纵容了房产商去投机和偷漏税款。
　　此外，现行税制还有其它不少消极作用。一是土地闲置、浪费严重。开发阶段税少、税负轻，流通环节税重，就相当于给土地开发者的无息贷款，实际上鼓励了投机。二是进入流通时，土地承受过高的税负，从而助长了土地的隐形交易，逃税现象严重。更为严重的是直接影响和阻碍了大量划拨土地进入市场，激发了土地价格的上涨。三是在开发阶段发生的增值部分，由于没有税收的调节机制，使政府无法参与增值价值的再分配。
　　还有，内外有别的两套税制，导致房地产市场上的不公平竞争。国内企业与国外企业，在所得税、保有税制，以及三税（增值、消费、营业税）收取不同。“这种不平等现象，如果继续下去，将对国内企业的发展非常不利。同时也导致了内、外资房产企业的偷税手段更复杂更隐蔽。”
　　杭州市地税局官员也表示，地方保护主义严重也是造成房地产企业偷税的原因之一。“做房地产企业的都有一定关系，没有关系往往拿不到土地，房地产企业往往利用关系在税收上保护自己，有些时候有的企业刚刚查到，就有人出来说话，而且地方保护相当严重，经常受到各种因素干扰，打击力度不够。”
　　据了解，今年对房地产企业的税务稽查是全国税务稽查重点之中的重点。上述浙江省地税局官员透露，今年房地产企业仍是该省税收稽查的重点监控对象。
　　但浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生认为，如果不改变现行的税收体制，将“难以真正扭转房地产企业的偷税现象”，“治标不治本”。
　　据透露，为改变房地产开发期重税导致房价高企及房地产业大量偷税的现象，国家拟对房地产开征统一规范的物业税（财产税）。
　　财政部有关负责人近日透露，物业税的税赋水平尚未确定，但有一个基本原则，即科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体规模与之基本相当。
　　如此看来，有关房产税制改革的等待，已不会太久。而这能不能真正堵住房地产企业的偷税“黑洞”，还需要时间的考验。