中国地产大亨王石

　　主持人：观众朋友大家好，我现在是在深圳，你一定有一个疑问，为什么我们这一期财富人生节目会从上海中规中矩的演播室当中移到了这里呢？那么又是谁具有这么大的吸引力，让我们改换了一个采访的地点呢？下面我就为您介绍我们这一期的嘉宾，他就是万科的董事长王石先生。您好，王先生，首先非常感谢您能接受我们财富人生节目的采访，听说您是我们国家的运动健将是吗？登山的运动健将。

　　王石：那是去年十月份才批下来的。

　　主持人：好像要获得这个资格认定是要攀登过7500米这样一个高度。

　　王石：它是这样，按规定在两年之内，或者你登一座8000米以上的山，或者是两座7500米以上的山，这样就是达到国家登山运动健将的标准。

　　主持人：我从您谈话神态语气当中觉得您很自豪有这样一个称号。

　　王石：也许山对我来讲是很自然的一种关系，但真正要挑战登这个雪山，应该是九七年以后的事情。起因是九五年我发现我腰椎四五之间有个血管瘤，当时左腿突然剧疼，晚上睡觉吃止疼片都半夜疼醒，照CT发现说那儿有个血管瘤，当时医生诊断说我就要卧床不起了，或者开始来讲我要开始坐轮椅了，就是你任何的举动很可能造成血管瘤破裂，下肢要瘫痪的。当时不是沮丧，是很恐惧，因为那时你想我45岁正是年富力强、活蹦乱跳的时候，忽然可能下肢瘫痪，当时一下子懵了，即刻我想一定要去趟珠峰，因为我喜欢登山，当然珠穆拉玛峰是喜欢登山的一个胜地。当时什么思想什么意识？等于如果上天安排你下半生坐轮椅的话，在这之前，你赶快做你想做而没做的事情，因为你想去西藏，你想去珠峰，但你没有去过，所以当时我就就开始加强活动。九六年种种原因没有成行，九七年我就约了一个山友一块去西藏。从青海我们坐车到西藏，沿途搭车、拖拉机、大卡车、小车、JEEP车，呆了一个月到了珠峰大本营，回来之后就到中国登山基地开始进行高山训练，开始登雪山，这么多年过来了，还没有瘫痪。

　　主持人：血管瘤在吗？

　　王石：当然在，它不会消失，所以它本身就是一种对自我的挑战。

　　主持人：跟您聊天肯定要提到万科，能不能跟我们谈谈万科创建时候的故事。

　　王石：万科是八四年成立的，我是八三年从广州到的深圳。八四年刚开始是贩卖日本电器，像索尼、松下、JVC这些。当然也搞过很多其它业务，像搞服装厂、手表厂、饮料厂、印刷厂、K金手饰厂。这样说吧，就是除了黄赌毒、军火不做之外，基本万科都涉及到了。因为当时是在八十年代，是计划经济、市场经济共同当中，赢利空间比较大，可选择机会比较多，所以基本上是做什么赚什么，所以那时我在深圳有个外号叫金手指，指什么就赚钱。但是当时我并不这样认为，我非常清醒的认识到这样千载难逢的机会，要赚钱并不是很难，但并不等于你万科有核心竞争力。所以，在九二年的时候，万科决定在众多的行业当中选择一个项目来经营，基本我们选择房地产，房地产是八八年进入的。

　　主持人：我们知道万科有一个经营理念好像是不追求暴利，不赚百分之二十五以上利润，为什么会有这样一个设想？

　　王石：这样一个说法是在九二年四季度，我在深圳的一次房地产研讨会上提出的：万科超过百分之二十五的利润不做。当时它的背景是房地产非常热，也非常好赚钱，房地产同行有这么一个说法，低于百分之四十的不做，我是针对这句话来说的。

　　主持人：大家都在说低于百分之四十就不做，您说高于百分之二十五就不会赚这个钱，当时是不是针对这样一个说法，再通过您这样的一个说法，在给您的楼盘打广告。

　　王石：不，当然我们的说法不是一个广告说法，基于万科本身经营中的总结教训，我刚才讲了万科是搞贸易出身，在八十年代中期到九十年代初期，我们贸易曾经也经历过这样的暴利阶段，那也是利益不仅仅高过百分之四十，而是百分之二百、百分之三百这种。而到了九十年代初期之后，因为这个利润非常高，大家都来做，所以根据结果它的利润就会越来越低，那么到后来你就会变成一个只会做暴利的贸易队伍，很微薄的利润你不会做。九二年我对公司的贸易算了个帐，就是你暴利赚了多少钱，但后来市场走了，社会平均率之后，微薄的利润你不会做，就开始赔钱，你赔了多少钱，相加之后是个赤字，你赔的钱比你赚的钱还多。我就得出这样的结论，市场是非常公平的，你投机赚的钱最后市场还会让你吐出来，甚至会让你吐得更多。当时我在房地产上看到的局面和八十年代合资极相似，也就是对这么疯狂的市场一定会有惩罚的，那么如果你假定以这个暴利为为前提，市场会惩罚你的。我是基于万科这样的经验教训，所以说我们万科制订政策不超过百分之二十五的利润，换句话来讲，并不是我们能赚四十而不去赚。有意讲高的土地你不敢去买，很高额的贷款利率你不敢去贷，因为你知道这个市场可能会变化的，所以你就买比较便宜的土地，这就可能城郊结合，比如我们九一年进入上海，城郊结合部就开发，土地比较便宜。

　　主持人：那么其实您提出这个百分之二十五是经过一个测算的。

　　王石：一个测算，而且是经验教训的总结。　　　

　

　　主持人：这样你会觉得把自己的投资行为变得比较理性。

　　王石：对，是这样的，当时是没有人理解的，也包括你刚才提到的做广告宣传，但是做广告也不是那样宣传。

　　主持人：对，很多人会有这样的疑问。

　　王石：包括现在很多人认为你说你百分之二十五不做是唱高调，实际上我说了之后半年就很戏剧性地发生了变化。这是九二年的第四季度提出来的，半年后九三年的六月份宏观调控，房地产市场形势即刻就变得非常严峻，恰好万科制订的政策不是暴利性，所以从九三年到九七年，我们不是多元化经营吗？当然房地产每年的平均增长速度是百分之七十，这是非常非常快的速度，恰好大部分房地产发展商都处于非常难过的日子中，万科的地产就增长的非常非常快，也恰好符合了万科像房地产转向的条件，所以万科非常顺利的就往房地产上转。

　　主持人：我们知道去年好像是华润集团资金进入了万科，他好像持有百分之十二点三的股份份额，能不能跟我们介绍一下现在万科股份比例的整个情况。

　　王石：华润是2000年6月份华润进入的，进入之前最大的股份是深圳一家企业，是百分之八。华润进入把这个百分之八买下后，买了些B股，加起来是百分之十五。华润目前是万科最大的股份，按照原来华润的设想，进入之后进一步增持万科的股份，差不多设想至少增持百分之四十以上。所以当时2000年的年底，我们曾做了一个扩股计划，按这样扩股计划，华润差不多要控制在百分之五十。但这个计划因为某种原因放弃了，主要是因为华润是一家香港公司，按照证券法，海外的资金是不能直接购买A股的，它只能从B股入场。以当时来讲，A股的价格和B股的价格差价比较大，也就是进入B股来买是比较便宜的，所以当时我们定向发行的是B股，A股股东就认为这影响了他们的利益。我们意识到这些A股持有者是有看法的，而且预计股东大不会通过，所以就主动放弃了。当然外界也提出很多置疑，说这样放弃了会不会影响万科的扩股计划，影响华润对万科的控股，影响万科的发展？实际这事情是很有意思的，就当时按着计划来讲，应该说如果我们扩股计划完成，当然万科会突然增加二十个亿，加上本身的三十个亿，差不多有五十个亿的净资产。当时经营规模和影响力都会大大提高，这是毫无疑问的，也是当初的设想。但对于万科来讲，也带来两个问题。我们知道这个钱不是白给的，它要达到绝对控股的目的，突然扩股很多，万科的营利不会一下子提高起来，这样对万科经营的班子压力是相当大的，万科的经营策略也就有可能要改变。原来我们就是来买地、来盖房子、来销售，现在必须再增加一种形式――买公司，就是把产品经济和资产经济结合起来，什么意思呢？因为你买公司，你买进他的经营盘子，他的利润就可以结合起来，其实这种做法对万科以前是没有的，在收购房地产公司之前没有做过，这不能不说有一定的风险。但是你扩股这么大，增加这么多资金，必须走这条路，这对万科来说就是一个非常大的课题。第二，作为华润，绝对控股之后，华润有很多房地产资源还要万科来进行整合，这对万科的管理队伍来说，准备是不足的。比如我们提到的华远、华润其它的一些地产业务，万科突然资金增加大，突然改变两种形式，而且还要再进行整合，这个时间上的准备是不足的。所以这次扩股没有完成，和华润整个资源的重组推迟了，应该承认，对华润的资源重组推迟了，万科突然要增加的利润来源的压力减弱了。第二个如何来讲，这个压力消除了，所以虽然是扩股计划推迟了，但整个公司正常的节奏把握反而更有利，但是应该看到华润进入之后已经解决了万科的几个问题：一是比较有实力的、对房地产比较有兴趣的财团成为万科的大股东，股东比例从原来的百分之八到现在的百分之十五，这已经是万科一个强有力的支持，这样的股东对万科长远发展是非常有利的。但应该看到这种比例只是一个战略关系，如果真正作为一个主力资源来开发房地产，显然这个股份比是不够的。应该是2003年，就是2003年之前，万科又过了两年，本身的业务再扩大，队伍在成长，这样下一步再来探讨万科在华润的整合，实际上更成熟一些。

　　主持人：您刚才谈到上海万科城市花园这样一个案例，应该说现在看起来是一个非常成功的案例，其实开发的时间可以追溯到十年前，正式推向消费者也是在九三年年初。当时很多上海市民都知道万科出来了，很多人去看，它环境很好很吸引人。同时我们知道万科有个先天不足，它当时所在的位置是七宝镇，非常挨近虹桥机场，有人统计过几分钟就有一个航班从头顶越过，噪音非常大。好像很多人去看房时，旁边就有人说这房子不好，其实从万科的销售业绩来看，销售情况一直非常好，一期、二期、三期，好像一开盘就卖得很好。

　　王石：这个项目是当时七宝镇给我们推荐了三块地，最后我们选中了这块地，我在这块地上差不多站了三个小时，最后才决定买的。我记得非常清楚，那是九二年八月份，那里还是稻田我就站在那看着飞机一会儿过一架，一会儿过一架。我看表记算了一下，平均是七分钟一架。为什么选择这块，当时主要考虑到它没有拆迁，实际上七宝推荐很多大地块，或者一个大的村庄，或者两个村庄，这种拆迁有时候我们是把握不住的，半年还是一年，不清楚。恰好这里是拆迁的，即刻交了青苗补偿，即刻开工。当时主要是这样考虑的。但你问当时对飞机的航线怎么考虑，当时就是觉得先占入市场是很重要的，其它像拆迁，它比你至少滞后八个月或一年，那么这个时间里你向市场提供的产品，尽管它有噪音影响，但当时市场上可挑选的也只有这种，其它的还没有，要不你再等半年、再等一年，所以这是当时战术上的判断。

　　主持人：当时你市场锁定的是哪部分人群?

　　王石：当时我们的锁定非常简单，就是把从日本返回上海的留学生锁定为市场目标。当时我们调查了一下，在日本的上海留学生有八万人，每年以七千的数率回来，我们就做每年七千回来的这样一个锁定市场，可以说市场窄的不得了。但实际上我们提供的房子也就是三、五千套，根据他们在日本的生活习惯和生活环境，按照一些在国外已经很成熟的小区去设计布置，因为在日本生活四五年之后再回到里弄里是不习惯的，让他买当时所谓的外销房的价格，他们不是买不起，回来他要做生意，还要发展事业，所以他在住宅投资方面有一个比例，这就要提供他可选择的品种。

　　主持人：中国的房地产发展应该说走过了十几年这样一条路，像刚才我们俩聊的，就说从八七年土地开始批租启动商品房市场，好像是在零零年的时候，您也是一个发起人，谈到下一个世纪造什么样的房子给大家住，好像这叫作新住宅运动，那么您觉得新住宅运动在您的概念当中是什么样的形态？

　　王石：实际上我们先看看新住宅运动的提起，实际上新住宅运动本身只是一个口号，全国的一批发展商联合起来成立一个类似商会的组织，叫中国城市发展网络联盟，我们简称中城网。它成立时要有个亮相，我们给它起个亮相口号叫新住宅运动，当时媒体喜欢操作。住宅运动是什么呢？我说操作上这样去讲是可以理解的，但本身它在概念理解上并不是指社会上大变革。我现在最关心的是什么？我最关心的就是厕所问题，或者我们叫卫生间。你可能会觉得很意外，这么多概念，环保概念、绿化概念、高科技概念、网络概念、你万科的董事长怎么提出一个厕所概念？很简单，我认为在现代生活当中有个误区，我们就调查的全国城市平均房型的面积来讲，你会觉得很有意思，我们知道消费最大的市场是上海，而且人均GDP上海已经超过四千一，也就仅次于深圳，这里的人口是1400万，但上海平均的户型面积是多少呢？你知道吗？

　　主持人：十二点几

　　王石：不，平均一套。

　　主持人：这个数据我没有。

　　王石：一套是98平方米。不是户居，而是平均我们商品房的一套房子，一套平均的面积98平方米。不是人均已经居住那么多了，就是现在卖的商品房，这个调查结果非常意外，上海是最低的，最高的是武汉，120平方米。现在就得了出什么结论呢？中国目前除了上海以外，住房的面积是超前消费，按照人均收入和平均住的房型面积，在上海是最合理的。为什么全国要高出20平方米，要超前消费20平方米，怎么来的呢？就是厕所太多，厕所不合理，你看二房一套以上都是两个、三个卫生间，甚至再极端点四个。

　　主持人：有一个说法，评价一个房子到底上不上层次，要看你这套房子有几个卫生间。

　　王石：那这就有问题了，问题在我们生活积累不够。过去在中国，厕所就是公共厕所，家里用什么呢？上海用马桶，其它地方，比如用尿盆，当然一般不是一个马桶，两个马桶，三个马桶，三个尿盆，所以现在把厕所当尿盆了，所以家里要有两个厕所、三个厕所。你到日本去看，日本现在是七大工业发达国家之一，它家庭居住也可以130平方米、140平方米，甚至200平方米，但家里厕所就一套所以把家里有多少个厕所当成一个档级，这是一个误区，但我们确实有个什么问题，就是家庭的厕所宾馆化。我们会发现我们家庭装修的厕所和宾馆装修的厕所差不多，我们知道宾馆一般最多住两个人，或住一个人，厕所基本考虑按一个人来使用，所以你说你梳洗也好，冲凉也好，还是上厕所也好，你进去门一关，其他人不能用的，现在没有必要让其他人用，因为就一个人。但我们知道家庭三个人、四个人，基到更多可能五六个人，过去没有家庭私有厕所的概念，所以我们就学宾馆厕所怎么设计，因此用家庭有多少个厕所来衡量这套房子的高低，这绝对是非常大的误区。

　　

　　主持人：那我明白您的意思了，是不是说数量不一定要多，但面积要大一点。

　　王石：对，我们厕所里都有一个洗浴盆，但你调查一下会很有意思，用这洗浴盆的不到百分之一，也就是99个洗浴盆是不用的，但它占地方，可不小。所以现在我们就卫生间来讲，我们没有生活的积累，我们生活积累的是尿盆、马桶，所以现在我们用厕所。但是相对全国来讲，上海是比较成熟的，它平均一套户型的面积已经说明这问题，但从全国来讲，这方面超前来讲是非常不合理的。所以现在万科讲要观注普通人，就是要减少这种浪费的面积，减少家庭厕所的个数。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　

　　主持人：可能有种说，当时即将加入WTO的时候，有种市场预估说入市后中国的房地产市场会大幅上涨，但这个时候您提出了可能整个房地产市场价格会往下走，会有百分之十五的降幅，当时是在一片喊掌声当中，您的这个下降的反差特别大。我想问一下能不能做一个比较，跟刚才您说的，大家都在百分之四十以下利润不做的时候，您提出了一个百分之二十五，一个比较理性的提法，这个提法能不能跟刚才的说法相题并论？

　　王石：我先来解释一下。因为在2001年6月份新浪网上的一个录演，当时一些网民提出这个问题，就是对中国房地产走势的判断。我当时是这样判断的，第一我说中国房地产整个走势稳中有升，当然很可惜这句话很多人都忽略不记，当然我说这个稳中有升，因为全国非常大，东南西北差异非常大，总的稳中有升，但不同城市它表现的房地产周期不一样，有的在升有的在降，有的是不升不降，但总体来讲是隐中有升。但媒体他听到有的下降，就把有的下降变成了中国的房地产市场要下降。我说的不是中国房地产市场下降，我说中国城市总体来讲是稳中有升，这是一个大前提，但城市不同，你比如说上海，它一定是稳中有升的。

　　主持人：百分之十五的说法是从哪来的呢？

　　王石：百分之十五是说在某一个城市，为什么呢？刚才我们谈房地产时说，价格合理不合理，它可以测算出来。一个城市家庭的年平均收入乘以八，或乘以九，这样得出的价钱就是一套房子的平均价格，当时这个城市计算出来是一比二十二，上海是在一比九，一比九点五，那已经是在九和八的范围内，很多城市甚至还不到九，甚至八，甚至七点几，你比如说低于八，价格就低了，如果高于十点五以上，房子价格就偏高了，十三以上就太高了。

　　主持人：谈了那么多关于您的集团，关于您的公司，现在接下来的部分就想谈谈您个人。可以这么说，您是万科的灵魂，万科的成功是您的成功，所以当时在股本改制的时候，其实您有个人持股百分之四十这样一个机会，但当时您没有做这样一个选择，你把它转化成了职工股，为什么要做这样一个决定？

　　王石：当时来讲，万科八四年成立到八八年，四年文化改造，先把原来财产界定，就是四六分，百分之六十归国家所有，百分之四十归职工所有，不是说归我个人所有。当然这百分之四十可以分，应该说我可以分到百分之十，百分之十五，百分之二十，百分之四十要全部给我也是不可能的。当然当时我绝对没有要，没有要主要是两个考虑：一是和我的价值取向有关系，我始终不愿意成为暴发户的形象，不是我不爱钱，而是我不愿意成为暴发户。

　　主持人：但是靠自己努力打拼出来的实业家，这不是也是一个很好的形象吗？

　　王石：这不是形象的问题，可能我刚才讲的不是很准确，你没钱突然变有钱一定就是暴发户。他暴发的内含在什么地方，你突然有钱了之后，社会生活链条就断掉了，因为你突然很有钱，你会完全交接不同的生活圈子，你和你原来的大学同学、部队战友，你的亲戚关系，你和他的关系会发生非常微妙的变化，你不知道自己能不能处理。

　　主持人：你看人的眼光和人看你的眼光都变了。

　　王石：绝对是这样的，我希望试验能成功，但我不愿打破我生活的链条，我自己是这样认为的。当然再说得深一点，我可能自己也把握不住，我不知道我会做什么。举个例子你可以看到有人突然变得很有钱，他会做什么。我们不和周围生活来相比，这样来讲，将来将会怎么样现在还很难定论。但你从历史上看农民，农民突然有钱干什么？突然有钱的就赌博，修椅子坟，娶小老婆，我能说我一定会这样做。但我不敢保证我不会这样做，既然你不知道，那你最好离它远一点，这是我个人的价值取向。 当然，也不排除你看到你的有钱朋友，突然他们生活很不方便，说他们要雇保镖，说不但他要雇保镖，他的太太、小孩都要雇保镖，于是生活就相当不方便了。第二个从公司角度考虑，我是非常清醒的。在八十年代那个时候要搛钱并不是很难，以股化改革这个百分之四十不仅我有，当时公司所有在职职工都有。当时公司人员不是很多，就七十多个人，但是我还是蛮有野心的，希望把公司搞大，让更多的人到万科来，如果我们把这笔钱分了，我担心会形成一个特权阶层。特权就是你不干活你也可以拿这个股票，你也可以生活的很好，但你不是职工。于是你很难对新来的人解释，怎么让他们觉得平衡。当然你说这个担心对不对是另外的问题了，我当时就是这样担心的，所以我就说，钱来的容易，我们把它分掉，如果来钱不容易了，我没钱可分。我靠什么激励他们呢？我基于对公司的考虑，我没要，你们谁也不能要。就把它搞成职工基金，职工基金对于在职的当然有份，将来进万科的也有份。当时这样处理，解决了职工的福利。

　　　

　　主持人：到现在为止，万科的股票您还是没有股份吗？

　　王石：我有啊，因为万科股票八八年改造的时候，我买了两万股，当时存款一共不到三万块钱，我基本是倾囊来买的。

　　主持人：那现在也就这两万股吗？

　　王石：这么多年变化当然不止了，十三万。

　　主持人：十三万，我们知道这是一个大盘股，百分之多少你算过吗？

　　王石：微不足道，万分之一不到。

　　主持人：这大大低于我们每个人不同的想象，那您是拿年薪吗？

　　王石：拿年薪。

　　主持人：能透露年薪的数字吗？

　　王石：我提薪顶多六十万吧。

　　主持人：年薪六十万，那么您怎么看财富？

　　王石：财富是很好啊，我也很爱钱啊，所以我努力工作，工资提的高一点，年底奖金分的多一点。

　　主持人：谈到这个问题，是不是就是说您现在可以说是一个职业化经理人的角色？

　　王石：应该是，这是我自己给自己的定位。

　　主持人：为什么要问您这个问题呢？中国有个惯常说法就是衡量一个人成功与否，名利双收是最高境界，按您现在的名气，您在全国房地产界领军人物这样一个身份，一般人可能没有想到你拿六十万年薪。我们知道前段时间您给MOTOROLA拍了一个手机广告，能透露一下你拍这个广告获得多少广告费吗？

　　王石：你非得逼问我，我就这样回答你。实际上我没有收一分钱，因为在这个当中我有第三个目的，我喜欢登山，所以我很得意的告诉你，我去年达到登山运动健将。我觉得我不仅仅把登山作为个人爱好，我还愿把登山作为一个运动去推动，当然你个人爱好是一回事，但推动要靠钱，所以当初答应MOTOROLA做广告是有这样一个协议的，就是MOTOROLA对中国的登山运动进行支持，所以做广告当初签协议不仅仅是我出面，而且中国登山协会也出面了。至于数额多少呢，你去问中国登山协会，他们那儿有具体数字。

　　主持人：还有一个问题想问您，发展到现在，万科是以您为核心，那么是不是说明你在万科当中是不可替代的？

　　王石：曾经是，你刚才讲以我为核心，或者我叫流行人物的话，用一个语法来讲，过去式比较合适。要现在来讲，更准确来讲，我是万科的一个形象代言人，什么叫形象代言人，如果核心人物、灵魂人物是不可替代的，形象代言人是随时可以换的。