分析楼市走势

         旺季不旺，“金九银十”的楼市传统销售旺季再度延续了去年同期的尴尬。在一系列调控政策的出台以及再调控预期等多种因素作用下，楼市旺火再度降温，市场各方对楼市后期走势的分歧显著加大。
　　 尽管部分城市在“黄金周”假期后略显市场回暖迹象，但总体而言，今年的“金九银十”未能恢复昔日火爆抢房的风光，继续表现为与去年相似的“成色不足”尴尬。

　　北京楼市的“金九”已经冷清收场，而近两周市场的回暖似乎透露出“银十”有望向好的迹象。

    北京市房地产交易管理网的数据显示，10月8日至今，期房住宅签约量每天都在300套以上，10月12日更是达到1101套，创下了今年以来单日成交之最。

　　搜房网的一位市场分析人士说，在此之前，9月市场是冷清的，十一黄金周市场是惨淡的。数据显示，10月1日至7日，京城期房住宅和现房住宅共成交2093套，日均299套，这比今年9月的日均签约量少了近170套，也比去年10月日均量的485套少了200套。9月，北京期房住宅签约11730套，日均391套，这比8月的10488套和338套均有小幅增长；但现房交易量较8月大幅下降，9月现房住宅共签约2361套，比8月少了1280套，降幅达35.16%。综合看，9月商品住宅日均签约量达470套，比8月微增14套，比去年9月的日均495套降了25套，而去年9月的成交量已比2005年9月低了不少。

　　与北京楼市初现回暖迹象不同的是，深圳楼市还在冷清中徘徊。9月的深圳新房成交30.24万平方米，较8月的地量反弹了26%，10月上旬的成交量则继续萎缩，10月1-9日新房成交仅1.82万平方米。部分业内人士分析，在新盘不断推出的情况下，部分购房者已在高房价面前止步，10月的市场形势并不乐观。

　　上海楼市的热度在黄金周期间骤然降温，尽管目前已基本恢复到节前水平，但“旺季不旺”的结局恐难改变。搜房网监测的数据显示，黄金周期间的商品住宅成交量为2242套、成交面积为227027平方米；远低于假前一周的5578套、626349平方米。而节后一周（10月8日-14日）的数据是5983套、684785平方米。

　　全方位调控正在强化

　　业内专家指出，近期楼市的阵阵“寒意”主要源于“房贷新政”等一系列调控政策的出台，这些政策在市场预期中落地，却没有终止预期，反而又点燃了再调控的强烈预期。

　　不少业内人士分析，央行和银监会9月27日发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》是导致各地楼市在黄金周期间表现惨淡的主要原因。此房贷新政的核心是严格房地产开发贷款管理和调整住房消费贷款管理。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说：“打击投机者，让楼市投机甚至是投资风退潮，改变楼市的心理预期，可以说是此次房贷新政的指向所在。”而从目前楼市来看，部分投资者的预期已经改变。部分中介机构的数据显示，10月8日-14日，北京二手房的投资购房比例从先前的16%-18%下降至13%。

　　值得注意的是，房贷新政对房地产开发贷款作了更严格的管理，进一步紧缩“银根”。有关部门再次重申，对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；商业银行不得向有囤地、囤房行为的开发商发放贷款；不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

　　与此相关的则是国土资源部严格土地使用证发放的规定。国土部在10月9日公布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中明确规定，通过招拍挂方式取得国有建设用地的受让人，只有在付清全部土地出让价款后，才能获得土地使用权证。该规定将于今年11月1日实施。

　　上海五合智库投资顾问有限公司的一位专家介绍，开发商通常是分期支付甚至拖欠土地出让价款，以少量资金获得出让地块中的小幅地块使用权证，以此向银行抵押贷款并进行项目的“闪电”开发、销售，回笼资金后再去交纳下一地块的土地出让价款，如此循环，从而以有限资金撬动多个项目，并造成囤地和天价地块现象大肆出现。他说，禁止分期拿证将提高开发商资金门槛，并一定程度上遏制囤地和天价地块现象。但这一规定的落实可能存在一定的难度，相当程度上取决于地方政府的态度。

　　“银根”、“地根” 的两大紧缩让不少业内专家相信，进一步的调控政策还将出台，而目前市场对调控预期政策关注度最高的当属物业税。经济学家徐滇庆(徐滇庆新闻,徐滇庆说吧)说，在房价持续上升的过程中，政府必须通过税制改革压抑过度投机活动，要增加炒房者的投机成本，只有通过房地产税来限制有钱人买多套住宅。有消息称，国家税务总局等有关部委正积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作，在模拟试点基础上，拟明年选部分试点城市进行实转。

　　另一项政策预期是，对保障性住房体系建设加强信贷支持。加强对保障性住房的支持力度是本轮调控的重中之重，相关信贷政策未在此次房贷新政中同时亮相使得市场充满预期。此外，央行加息的预期一直强烈存在，货币紧缩政策无疑将波及资金密集型的房地产行业。

　　市场预测分歧加大

　　由于前期调控政策的影响以及近期对强化调控的预期，有关房价上涨趋势是否将就此扭转的市场分析与判断明显分歧加大。

　　综合来看，目前在开发商和购房人中存在两种不同的判断。前者认为，“金九银十”的冷清并不是政策调控立竿见影的效果体现，而是市场供应的项目太少和购房时间段的延长。而在宏观经济长期向好、城市化进程加快的大背景下，楼市“长牛”趋势仍将持续，未来几年的市场前景依然乐观。

　　与此相对立的观点则是，调控已改变或还将改变部分投资者的心理预期，投机性和投资性需求被进一步遏制以及市场有效供给的增大，将有效缓和供不应求的矛盾，进而抑制房价过快上涨。而随着人口结构的变化、房地产调控体系的日益健全，楼市在未来几年或将面临一次调整。目前，有关政策效果的显现还需要一段时间。

　　正是由于对市场未来走势有分歧，因而未能形成“共振”现象。有的开发商快速放盘，有的则继续捂盘；有的购房人仍积极买房，有的则继续观望。诚然，市场究竟往何处走也只能让时间来检验。