解析个人销售住房涉及的税种

　　个人销售住房涉及到营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税和个人所得税。

　　（一）营业税方面，根据国税发[2006]74号《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》第一条的规定，分三种情况进行处理：

　　（1）2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税，“销售不动产”的营业税税率为5%。

　　（2）2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。

　　（3）2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

　　对普通住房及非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。

　　（二）土地增值税方面，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十二条的规定：“个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。”

　　（三）印花税方面，根据财税[2006]162号《关于印花税若干政策的通知》第四条的规定：“对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。”个人销售不动产应按“产权转移书据”税目贴花，税率为0.5‰。

　　（四）个人所得税方面，根据《中华人民共和国个人所得税法》规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

　　根据财税[1999]278号《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》第四条的规定：“个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得免征个人所得税。”

　　第三条规定：“为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。”

　　国税发[2006]108号《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》第五条又重新对以上税收政策进行了明确，要求各级税务机关要不折不扣地执行上述优惠政策，确保维护纳税人的合法权益。