商品房买卖注意事项

1、五证
是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房销售许可证》。查看五证，主要是看上面记载的内容。如销售许可证上的销售范围有没有您所购买的楼盘，土地使用权证上是否有抵押的记载，用地规划许可证上有没有蓝图，并且从蓝图中还可知未来小区的基本状况，如开发商善自更改都是违法的。因此，五证的内容是您查看的重点。
2、欺诈事项
抵押和重复销售
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
　　第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
　　（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
　　（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
3、完款发票
完款发票是购房人办理完银行按揭手续，银行放款，开发商收到购房全款后向购房人开具的付款发票。它是购房人购房付款的重要凭据，也是购房人在未拿到产权证前主张权利的重要凭据。因此，提醒您千万不要忘记索要完款发票。
4、办理房产证的责任
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
　　（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持

5、“测绘部门实测面积文件”

出卖人交房时，往往不向买受人出示《商品房销售面积明细表》――“测绘部门实测面积文件”，导致买受人在受领商品房时，往往不知道“套内建筑面积缩水，而公摊面积加大”，所以一定要在合同里约定“套内建筑面积误差超过一定幅度时的处理办法”，以便给自己行使权利留下依据。

6、新合同

“楼宇的屋面使用权”和“楼宇的外墙面使用权

新版《商品房买卖合同》第17条关于“楼宇的屋面使用权”和“楼宇的外墙面使用权”，本应归买受人享有（当然要服从物业的整体管理且不影响市容），但在实际售房中，出卖人往往将其约定为“归出卖人所有”，而且不能协商。那就是说，买受人必须认同出卖人的侵权行为，否则就别买房。对不合逻辑之处，合同范本应加以限制和约束。

２００１年１月１日正式启用的新版《商品房买卖合同》除了主合同二十四条之外，还包含四个附件，即附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装修设备标准和附件四合同补充协议
补充修订后的《商品房买卖合同》示范文本由市国土房管局统一编号、印制，在本市取得商品房预售许可证的项目中推荐使用。据了解，2003年12月1日以后取得商品房预售许可证的项目，买卖双方可以使用该合同。
补充修订的主要内容包括：计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、交付期限、前期物业服务及物业服务的内容、业主临时公约等,并增加物业服务内容作为合同附件。物业服务收费暂按建筑面积计算

7、验收
根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，验收的内容为城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况；验收结果应报房地产开发主管部门备案
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8、商品房买卖中的术语
　　单元式住宅指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。
　　商品房的结构售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。
　　期房指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。现房指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

　　房屋的开间指房屋的宽度。房屋的进深指房屋的实际长度。房屋的层高指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。房屋的净高指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

　　商品房建筑容积率指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。建筑密度指建筑覆盖率，即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比。绿化率指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

　　商品房的起价指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。均价指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。预售价指商品房预售的价格。
　　 低层房指1至3层高的楼房。小高层房指9至11层高以下的楼房。高层房指总高在12层以上的楼房。
　　商品房的使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例。
　　商品房的变频供水指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。
　　跃层式商品房指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。复式商品房由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。
9、未能订立商品房担保贷款合同
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。