我国房地产业的发展趋势

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        1998年以来，城镇住房制度改革深入推进，居民住房观念发生重要转变，住房商品化的新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，房地产投资持续快速增长，以住宅为主的房地产业己经成为国民经济的支柱产业，对于改善人民群众的居住条件、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设都发挥了重要作用。尽管2006年－2007年有关房地产热的议论增多，但在需求拉动下，2008年我国的房地产业仍将保持良好的发展势头。

　　一、房地产业发展的成就与问题

　　 20世纪80年代以来，我国住房建设以跳跃式速度发展，我国目前世界上建房数量最多的国家之一，其成就主要表现在以下几个方面：

　　第一，城镇住房制度改革深入推进，住房保障制度建设有新的进展，房地产市场体系逐步建立。目前，住房实物分配己经在全国范围内停止，多数城市实施了住房分配货币化。公有住房改革稳步推进，城镇可售公房80%以上己经出售给了职工个人。新的住房供应体系初步建立。经济适用住房建设取得重大进展，对城镇廉租住房制度进行了积极的、有益的探索。住房二级市场逐步开放，存量住房交易日趋活跃，房地产中介和物业管理迅速发展，服务内容不断增加，房地产市场服务体系基本建立。个人住房公积金贷款快速增长，银行房地产贷款结构有较大调整，住房金融作用不断加强。

　　第二，建设规模大，居民居住条件有较大的改善。全国城镇住宅年均竣工面积5.73亿平方米（包括城关镇以外的建制镇约为7.2亿平方米）。2005年城镇人均住宅建筑面积达到26平方米，比2000年增加5.7平方米。2004年，城镇住宅成套率82.4%；户均住宅建筑面积79.2平方米；户均成套住宅套数0.84套；住房私有率80.8%，居民住房自有率70%左右，房屋成为居民家庭最主要的财产。就整体而言，中国住房严重短缺的时代己经基本结束，特别是随着居民住房消费持续扩大，住房水平不断提高。过去5年，全国个人购买商品住房占商品住房销售额的比重由54.5%提高到95.3%。居民住房支出己经成为房地产市场需求的主体，成为房地产业发展的根本动力，房地产业的发展有力地推动了城镇住宅建设。同时，住宅质量不断提高，配套设施和居住环境得到改善。

　　第三，房地产开发投资快速增长，住房市场化进程加快，商品住房供求两旺。5年来，全国房地产开发投资年均增长19.5%。房地产开发投资占固定资产投资的比重由12.7%提高到17.9%。房地产开发投资增长直接和间接拉动GDP增长每年保持在2个百分点左右。商品房竣工面积、销售面积年均分别增长15.5%和22.6%；房地产中介服务品种不断增加，促进了存量市场和增量市场联动、买卖市场和租赁市场共同发展。2007年2季度，在宏观经济高速增长的背景下，企业运营呈现产销两旺局面，赢利能力有了较大幅度的提高。根据国家统计局对全国19500家各种类型企业的调查显示：二季度全国企业景气指数及企业家信心指数均在景气高位运行，表明企业生产经营状况良好，企业家对未来经济走势充满信心。具体表现在，房地产业景气指数及企业家信心指数与上季度及上年度同期相比均有明显提高；反映当前房地产市场运行状况的“国房景气指数”4月份开始止跌回升后于5、6月份又连创今年新高，这足以说明我国的房地产市场正开始处于升温状态中。

　　第四，规范市场行为工作得到加强，住房质量提升快，城市面貌变化巨大。上个世纪80年代以前建成的住宅大部分为设施简陋的简易住宅，其中平房占44%，有31%的住房没有厨房，27%的室内没有自来水，66%没有厕所。而新建的住宅绝大部分都是设施齐全、配套完善的集合型住宅。此外，为满足部分中高收入者和国外购房者的需要，这一时期还兴建了部分高档公寓和独立住宅，目前我国居民住房条件得到了明显改善，整体居住水平己达到发展中国家的前列。

　　毫无疑问，大规模的住房建设显著地改善了群众住房条件，也促进社会和谐，社会安定，社会团结，初步实现了“居有其屋”的小康目标，为我国的社会主义改革开放和经济发展创造了一个安定的社会环境。当然，我们也应当看到，当前我国房地产市场发展还不平衡，在房地产业快速发展过程中出现了一些值得关注的、亟待解决的问题，部分地区房地产市场存在的问题还相当严重，已经严重的影响到和谐社会的建立。主要表现在以下几个方面：

　　首先，在国内某些地区房地产结构性矛盾突出，结构性供需矛盾加剧，房价虚高。目前，一些地区住房与非住房、高档住房与低价位住房结构不合理、比例不够协调。某些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开发企业为了追求高利润，热衷于高档商品房、大户型、高档项目的开发，炒作“概念”房，超越人民群众的购买承受能力，造成了高档商品房供过于求，价格虚高。某些地方中低价位商品住房供不应求，对经济适用住房建设支持力度不够、建设标准和购买对象把关不严。虽说产品结构与市场需求失衡，是企业经营失败或者发展受阻的重要症结。但是也或多或少的与某些地方政府房地产管理部门不作为或者引导不力有着千丝万缕的联系。低价位经济适用房屋的开发量不足，低价位房屋供不应求，导致出现了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。

　　此外，房地产开发项目收费缺乏统一的管理，定价没有统一的标准，相应的销售管理监控工作也未跟上。根据笔者了解，当前房地产开发存在的几十项收费，出自不同部门，这么多的部门收费很难说不会存在一些不合理因素，这么多的部门究竟都为房地产开发企业提供了什么样的服务，这很是值得商榷。但毋庸置疑，追求高利润的开发商，最终都会把这些收费追加到房价中，最终使房价居高不下。普通的消费者只知道房价高，却不知房价的构成及价高的原因。虽然2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》；2005年4月27日，国务院提出了“加强房地产市场引导和调控的八条措施”；2005年5月12日，国务院办公厅又转发了建设部等七部委制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》；2006年5月29日，国务院转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》等，这些措施的实施，虽然有利于控制房价涨幅、抑制投机性房地产炒作，但是从实际情况来看，房价依然虚高，问题的症结并没有得到根本的解决。

　　其次，市场监控力度不够，消费需求对投资的拉动作用小，房地产开发投资增幅过大。目前，国家有关部门对有关房地产政策的贯彻落实和房地产市场开发经营管理的监控力度不够，政策本身也不全面或者不完善，如经济适用房“价高质低”、销售违规，土地出让出现“天价”、“地王”等现象，就是问题表现的一个侧面。从市场销售看，一方面，商品房的存量增加，房屋空置率增高。另一方面，在全国很多地方都出现了部分楼盘开盘前就已售空或者排队、摇号认购的情况，部分地区还出现了期房销售火爆、炒楼花和市场冷热不均等现象。这说明，房地产市场供需结构严重失衡，市场消费需求对投资开发拉动没有发挥作用或者作用很小。出现这些问题与某些地方政府搞“形象工程”、“政绩工程”，盲目设立开发区，圈占土地以及制订过高的房地产投资计划，导致市场供过于求有着一定的联系。

　　第三，住房制度改革亟待深化。目前，我国住房市场化程度还不高，房地产市场机制还不完善，住宅供应体系还不健全，房地产市场服务体系还不能适应居民住房消费的需要，不少家庭住房还较为困难，适合中国国情的住房保障制度亟待建立。

　　第四，房地产市场运行、监管和调控体系不完善，企业资产负债率高，经营风险加大。当前房地产开发企业数量多，但经济实力和市场竞争能力都不很强。房地产开发和交易行为不够规范，虚假广告、合同欺诈以及中介服务、物业管理中的违法、违规行为还没有得到有效的遏制，政府对房地产市场的调控和监督有待进一步加强。目前，我国房地产业相对其他行业仍然是“暴利行业”，加之近几年房地产市场价格持续走高，社会资金毫无例外的“逐利而来”。从房地产开发资金组成看：2002 年－2007年，总金额、国内贷款、自筹资金和其他资金分别年均增长21. 5％、19.8％、23.8％和25.8％，到2007年已分别达到9541亿、2149亿、2720亿和4501亿元，分别是1997年资金额的2.5倍、2.4倍、2.8倍和 2.7倍。5 年累计房地产投资开发完成额26781.5亿元，年均增长21.1％，到目前为止2007 年商品房竣工面积已达13.25亿平方米，比商品房销售面积(8.49亿平方米)多三成。2001年―2007年，全国房地产企业年均资产负债率约75％，远远高于国际上50％。

　　第五，房地产业发展加快，政府调控能力十分软弱。2005年，国务院提出了八条调控措施；2006年，又针对房地产市场有关问题又高调出台了“国六条”政策。但是，房价却在国家“高压”态势下依然出现大幅度上涨。2007年6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1% ，环比上涨1.0% ①，创下自2005年7月对房价实施月度统计以来的最高水平。市场秩序混乱，局部地区的政府部门睁只眼闭只眼不作为或者乱作为，开发商囤地、假售、抬价、捂盘、倒卖土地等情况严重。笔者认为，房地产市场调控政策难以贯彻落实并取得成效的根本原因在于政府生了个金娃娃，爱护有加，还要为企业保驾护航，政府既当“裁判员”又当“运动员”的双重身份。从司法机关审结的职务犯罪案件来看，部分出了问题的官员就是或者变相的是开发商本身。某些地方政府首先在土地处置及价格上涨中获得很大收益，根本就不可能有效执行宏观调控政策来解决房市中的问题，直接导致中央政府调控政策出台的越多，房地产价格上涨的越猛，市场秩序也就更混乱。纵观2003年以来土地交易、房屋出售和房屋租赁价格指数变动情况，不难发现，涨幅最大的是地方政府控制的土地交易价格，涨幅最小、最平稳的是反映居民真实居住需求的租赁价格，这充分说明，导致房地产价格上涨的主要因素，并不是市场需求，而是综合因素（包括地方政府对作价的放开造成开发商的随意定价、土地成本加大、重复收费等）。如果中央政府不调整调控政策方向，出台更强、更有针对性调控政策，未来房价仍将呈持续迅速上涨态势，房地产市场存在的问题仍可能进一步激化。

　　二、对中国房地产业发展问题的认识

　　 1、房地产面临的风险问题

　　房地产市场价格与消费者的购买力之间出现了严重错位，特别是土地交易中的投机因素，引发了土地价格上涨，加大了房地产开发成本，导致房价上升。另外，由于房子价格和其他商品不同之处就在于，其价格并非主要由成本和效用决定，而是在很大程度上由级差地租决定。级差地租的客观依据不过是一种社会约定，用句咱们普通老百姓常说的一句话就是今天这个房子的某种特点为社会承认，它就很值钱，明天社会不承认这种特点了，它就不值钱。因此，我们认为房地产业是市场风险很高的产业。除了一般认为的资本密集、建设周期长等原因之外，风险还主要来房产价格的特殊形成机制。所以，只要是市场经济，这种风险在这个产业中是必定客观存在的。既然我们说风险是一个客观存在的事实，那么需要关注的就不仅仅是有没有风险、风险大小的问题，更重要的是要关注这个风险应当怎样配置、应当由谁来承担的问题。毋庸置疑，这个产业、这个市场的所有参与者都应当承担相应的风险责任，这就可能包括资金供应者（银行等）、开发商、建筑商以及购房者。

　　目前国内的一些开发商的自有资金比例过小，总投资中银行贷款占建筑商和购房者的资金比重过高的事实也是不容抹煞的客观事实，在这种情况下，房地产开发商就把应当由自己承担的风险责任转嫁到了银行、建筑商以及购房者的头上，这是目前我国房地产业发展面临风险问题的最根本的问题。就这个问题固然有不少知名的专家学者对此很乐观，但是笔者还是很担心，美国房地产信贷市场中所发生的情况是否在不久的将来同样在我国房地产信贷市场中发生或者克隆。根据银监会的检查结果显示，在各项制度逐步健全、严格审查的情况下，有的省市房贷不良率仍连续三年呈上升趋势。以上海为例，至2006年9月末，中资银行个人房贷不良率为0.86%，而2004年只有0.1%左右，两年间房贷不良率上升了7倍多。②这表明，房贷不良率上升势头很快，这使得我国银行信贷面对的风险也在上升。从美国的经验来看，不要把个人住房按揭贷款只看作是优质资产，而应当视为一种风险较高的贷款，只不过这种贷款的风险具有周期性及滞后性等特征而已。因此，无论是银行监管机构还是银行对此都要有高度的警惕。正如前文所述，房地产信贷市场是一个高风险市场，住房按揭产品也是一种高风险产品。住房按揭风险其实比我们想象的要大得多，只不过在目前国内房地产市场依然繁荣的局面让大家无法看清或者不愿看清而视而不见而已。这一严峻的现实在房地产市场繁荣时，都被掩盖起来了。但如果一旦房地产市场的繁荣出现逆转，这种通过按揭欺骗银行贷款的行为都会毫无遮拦的暴露出来。届时，政府、银行该何去何从？

　　如前所述，房地产信贷风险一直以来是一个没有引起足够关注的市场问题。易宪容和韩芳两位专家虽然多次在不同场合、通过不同传媒理论联系实际的分析美国房地产信贷市场的发展现状，意图向我们揭示利率变动是导致近年来美国房地产市场繁荣与降温相互交替的一个基本影响因素，进而又可能通过国际金融市场把美国房地产信贷风险透过证券市场传递到全球金融市场中。但是，由于我国住房按揭产品产生和发育的时间不长，国内各家银行大都忽略了其潜在的市场风险。其实，重视银行的住房按揭贷款风险，不仅仅是银行业的事情，同样也应引起管理层和政府的高度关注。同时，如何发展住房信贷证券化产品来分散和控制住房信贷风险，应当成为我们今后化解房地产信贷风险的一个重要课题，这不仅有利于国内证券市场健康发展，而且也会化解国内房地产市场与金融体系造成的诸多风险。

　　 2、房地产是否过热

　　引发房地产是否过热激烈争论的是银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》这一规范性文件，这也是银监会从中国人民银行手中接过银行监管的大旗后，对房地产信贷亮出的第一根指挥棒。从中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》到《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》发布，再到国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，支持央行对房地产业过热进行降温的努力，至此关于房地产是否过热的争论终于有了裁决：“国务院：抑制房地产过热，资本金比例提高近一倍。”

　　三、2008年房地产业发展的基本趋势

　　国家统计局最新测算的房地产开发景气指数表明，2007年8月份“国房景气指数”持续上升，我国房地产开发综合景气基本持平。8月份“国房景气指数”为104.48，比7月份上升0.48点，同比上升1.17点。房地产开发投资分类指数为103.72，比7月份上升0.31点，同比上升2.06点。1―8月份，全国完成房地产开发投资14277亿元，同比增长29.0%。商品住宅完成投资10161亿元，增长30.9%。资金来源分类指数为102.91，比7月份上升0.27点，同比下降0.81点。1－8月份，全国房地产开发企业资金来源为21998亿元，增长35.1%。其中，国内贷款为4530亿元，增长26.4%；利用外资371亿元，增长65.9%；企业自筹资金7294亿元，增长35.2%。房屋施工面积分类指数为105.56，比7月份上升0.11点，同比上升1.94点。1－8月份，全国房屋施工面积19.03亿平方米，增长22.7%。商品房空置面积分类指数为108.17，比7月份上升1.38点，同比上升7.50点。从主要分类指数走势看， 2007年前8个月土地开发活动明显活跃。1－8月份，全国房地产开发企业完成土地开发面积1.62亿平方米，增长15.3%。③

　　总的看来，目前我国的房地产市场产业发展虽然有些泡沫但总体来说还算比较正常，属于稳健上升的一种类型，出现这种情况是我国近几年国家采取的一系列房地产政策所发挥的作用。2003年，国务院印发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。按照这个文件的要求，首先要坚持市场化的基本方向，更大程度地发挥市场在房地产业中的作用；其次切实行使好政府职能，加强经济适用房的建设和管理、完善廉租房制度、强化住房公积金的归结和使用。毫无疑问，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》曾是指导我国房地产市场持续健康发展的纲领性文件。1998年发布的《关于进一步深化住房制度改革，加快住宅建设的通知》，使我国住房改革取得了突破性进展，我国房地产业发展进入了快速发展的轨道。在这个基础上，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》对我国房地产业的地位和作用作了充分的肯定，也对当时房地产市场的形势作了明确的评估。

　　 除此之外，为了尽快的改变土地被滥用的局面，中央决心从土地规划的源头堵住漏洞，通过制定相应的法律、法规和改变各省国土部门结构来实现对土地供应规划的控制。在立法方面，对《中华人民共和国土地管理法》作了较大幅度的修改，调整的重点是如何合理利用以及土地征用过程中如何保证被征用者的利益，与规划工作同时进行的是政府的配套保障政策。2007年“两会”期间，全国政协委员、民盟河南省副主委、河南省监察厅副厅长储亚平先生在接受《中国房地产报》采访时表示，长期以来，有的地方政府盲目批地、乱占耕地，曾经在各地兴起了开发区热、房地产热、城镇建设热，导致大量耕地资源遭到破坏，土地资产收益大量流失，其结果是大量耕地被不合理的规划所吞噬，进而引发了失地农民因土地问题大规模上访。没有将土地规划单独立法是土地被滥用的一个重要原因。因此，必须加强土地利用总体规划对土地利用关系的宏观调控作用，这就需要运用强有力的土地规划法，来确保土地利用总体规划修编的科学性和实施的权威性。因此，制定《中华人民共和国土地规划法》迫在眉睫。根据储亚平先生的设想，《中华人民共和国土地规划法》应对土地利用总体规划的编制原则、编制主题、编制程序、规划的法律效力、规划实施、土地利用总体规划的法律责任等问题作出明确、科学、规范的界定，建立按照规划供应土地审批的土地规划审核许可制度、规划公示制度、规划动态检测制度等规划实施制度。④

　　其实，早在2003年，我国国土资源部就不断的制定新政，要求各省级国土资源部门要坚决收回各地违规下放的土地审批权。对不符合国家产业政策的项目、不切合实际的“形象工程”、“政绩工程”项目、别墅项目、高尔夫项目，一律不得报批用地。2006年5月30日，国土资源部再次叫停别墅用地，并下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，从2006年5月31日起，我国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅项目进行全面清理。2007年9月2日，国土资源部为解决当前土地执法方面存在的突出问题，决定集中１００天的时间，集中查处三类重大违法违纪案件：1、“以租代征”行为的整治；2、违反土地利用总体规划扩大工业用地规模行为的整治；3、“未批先用”行为的清理和整治。通过集中清理２００５年１月１日以来“以租代征”、违反土地利用总体规划扩大工业用地规模、未批先用等土地违法违规行为，坚决查处违法违规案件，有效遏制土地违法违规现象有所上升的态势，进一步落实最严格的土地管理制度，坚守１８亿亩耕地“红线”，保证国家土地法律法规的贯彻执行，确保中央土地调控政策的有效实施。⑤国土资源部党组书记、部长、国家土地总督察徐绍史在全国土地执法百日行动视频会议上强调，一定要从讲政治、讲大局的高度，增强危机感和紧迫感，坚决遏制违法违规征占土地的势头，打好百日行动这场重大战役，以实际行动迎接党的十七大胜利召开。并一针见血地指出，当前土地违法违规呈现出四个突出特点：一是一些基层政府直接违法违规征占土地，有的还是“大手笔”。二是一些基层政府默许、纵容、操纵甚至迫使违法违规用地。三是违法违规征占土地向乡（镇）和村蔓延。四是东部地区违法违规用地仍时有发生，而中西部地区也已经开始急剧上升。⑥大量违法违规征占土地的行为，危害危及了耕地保护目标的实现、国家宏观调控政策的实施和社会和谐稳定，危害危及了法律的尊严和权威，损害了政府的执行力和公信力。

　　由以上分析可见，党中央、国务院在今后一段时间还将要采取更加强硬的“铁腕”手段对土地市场进行整顿和规范，这必然要波及到房地产业的发展。因此，2008年以及今后很长一段时间用于房地产开发的土地资源会进一步趋紧。在资金方面，国家既强调要大力发展住房信贷，又提出加大项目的贷款管理，不得违法违规发放贷款。仅2007年就数次提高了贷款利率和房贷首付标准。中国人民银行针对房地产发展多次发文，加强风险控制。因此，笔者估计2008年房地产业的融资环境不会好于2007年。但是，笔者并不认为2008年房地产投资开发增幅将会出现下降或者大幅下降，也不认为2008年房价将会有大幅下降或者下降。反而，在某种程度上，2008年房地产价格仍将保持快速上涨的态势，这种上涨的态势还会持续很长一段时间，至于时间的长短很难有人可以给出一个确切的时间表，这是因为房价是由地价来决定的。换言之，土地的供应量也决定了房屋的供应量，决定了房屋的供应关系，进而影响到房价的升与降。因此，土地供应量对地价和房价起着关键的作用，而居民的购房需求决定着市场的需求总量。就目前的需求总量分析，房屋的需求依然十分旺盛，甚至说房屋的资源太稀缺了。预计到2008年，仅北京房价，将有可能达到10年前香港的水平。北京、上海、深圳将成为全国房价最高的城市。而且，笔者估计在很短的时间内，房价过热问题很难得到根本的解决或者有效地遏制。究其原因具体表现在以下几个方面：第一，国家对房地产市场管理缺失，宏观调控乏力；第二，无良开发商哄抬、囤积、倒卖土地的行为得不到有效的遏制;第三，城市化的加速，国际友人以及港澳台居民来华定居、大批的大中专毕业生在城市就业及部分进城务工人员的购房需求；第四，城市居民改善住房条件的购房需求以及拆迁和城市建设带来的购房需求；第五，一部分企业、事业单位和公民个人的投资需求也一定程度加剧资源更趋紧张。

　　四、市场和政府的共同作用

　　靠市场这一“无形的手”，这是市场经济自身的魅力。因此，坚持住房市场化的方向无疑是正确的，但同时由于房地产市场的特殊性，其健康发展也离不开宏观调控这一“有形的手”，政府宏观调控的主要手段是土地供应量的调控和金融政策的调控。

　　 2007年8月15日起央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，同时将储蓄存款利息税由现行的20％调减为5％。随后上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%。这是进入2007年以来，央行第四次加息，也是2004年10月以来第8次动用利率政策。据媒体报道，2007年还将进行1－2次的调息。⑦在“银根紧缩”的政策影响下，鉴于我国许多房地产企业因资金不足，只能采取分期开发，推迟或延长开发期的方式来进行发展，无法形成有效的、预期的住宅供给，从而加剧了市场的供需矛盾。总之，笔者认为，央行通过上调法定存款准备金率调控房地产市场的作用是不可忽视的，对市场的供求平衡也会带来一定的影响。因此，国家有关部门制定政策在什么时候都不应当否认或者忽略住房问题上的社会公平的价值取向，解决中低收入群体住房的公平性政策不应延伸到货币市场、资本市场和房地产市场中来。银行是企业，开发商也是企业，他们面对的是市场。因此，解决中低收入者的住房问题不应当是银行或者开发商等市场化的企业该管的事情。在这个领域中，要强调和完善市场化的游戏规则，不能把公平的政策取向也加进来。应当明确，在市场经济下，货币政策的主要职能是调整总供给和总需求之间的平衡关系，而调整公平的主要杠杆是财政政策。解决中低收入群体的住房问题应当更多的采用财政政策，如贴息、贴租等。例如，城镇中人均收入低于某一个水平的家庭购房时可以由政府贴息。如果还是有一些特困家庭，政府贴息也买不起房子，那该怎么办呢？可以采取政府贴租的方式。采用这样的政策，才能把政策和市场发育分开。否则，就会扭曲真实的市场竞争形势。

　　当然，进一步启动住房有效需求，关键要通过深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，其中包括继续推进现有公房出售、完善住房补贴制度、搞活住房二级市场等创新措施，也就是要使更多的人买得起房子，更多的人进入市场交易，而不是要让更多的人一辈子或者几代人都去作“房奴”或者终生居无定所，漂泊一生。“山雨欲来风满楼”，如前所述土地是房地产开发的基础，而土地成本一般占房地产开发总成本的30－40%。土地供应量对房地产开发具有决定性的影响。在土地供应方面，国家从2004年起对各种违规用地、盲目发展开发区的情况进行了清理整顿。除内蒙古自治区外，全国30个省市自治区共清理各类开发区6741个，规划用地面积3.75万平方公里，清查了7184个违法用地项目，涉及面积3.65万公顷，有效压缩了闲置土地存量。土地作为房地产开发的基本要素之一，其供应合适与否直接影响房地产市场的健康发展。土地供应、土地开发是房地产开发的源头。溯本追源，加强我国房地产市场宏观调控的首要任务和着眼点正是土地市场。由于我国土地制度的特殊性，国家及各级政府成为土地使用权市场惟一的供给者。但由于受计划经济的影响，土地市场发育缓慢，问题颇多，垄断也极易导致低效运作及寻租空间的存在。可以说，土地市场的发展和完善，正是房地产市场健康发展的源头所在，加强对房地产市场宏观调控，首先必须从整顿、规范、建设土地市场开始。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》强调区别对待：供应量过多、闲置建设用土地过多的地方，要限制新的土地供应，而房价上升太快、供不应求的地方，可以按规定适当调剂增加土地供应。现在，国家规定凡经营性的房地产开发项目的土地一律实行招标、拍卖和挂牌。招、拍、挂是三种方式，但现在不少地方只注重拍卖。土地涨得比房价快的原因之一是就是地方只采取土地拍卖办法，其结果往往是土地价位越拍越高，房价也越涨越高。因此，要防止房地产泡沫的产生，除了要使房地产开发用地的供应满足市场需求，供应不能“过紧”以外，供应方式的选择也相当重要。国外房地产市场发展的经验教训证明，高地价政策不是好政策，日本就是个明证，中国台湾、香港地区也有很深刻的教训。因此，不要以为地价拍得越高越好，土地收入越多越好。地价攀升会全面提高城市的商务成本，降低城市的竞争能力，还会促使房价加快攀升，给普通百姓买房增加困难。因此，如何在此做到市场与政府的有机结合是检验各级政府是否是个务实政府、亲民政府的一个道德标准，也是建设和谐社会目标落实的一个硬指标。（来源：资源网）