中国房地产业现状与房地产企业融资

　　各位嘉宾，下午好，很荣幸参加博鳌房地产论坛，感谢论坛组委会给我们澳洲宝泽金融集团提供这样一次与国内地产金融界精英学习交流的机会。需要说明一点的是，由于特殊原因，原定参加本次论坛的宝泽金融集团董事长王人庆先生不能从澳洲赶来参会，受王董事长的临时委托，我代表澳洲宝泽金融集团就中国目前房地产行业及房地产公司融资方面的一些看法和诸位做一交流。作为一家来自海外的金融机构，我们更多是站在海外投资人的角度去看国内的房地产业。

　　因为时间关系，接下来就两个话题和大家进行交流。首先是眼下国内房地产业的现状。目前中国房地产市场可以用两个字形容――“火爆”。上个月我和我的同事在悉尼看到一篇关于国内地产价格的报道，标题触目惊心――广州房价狂涨，深圳出现恐慌性抢购。报道指出广州平均房价今年上半年上涨了25。 8%，而深圳的房屋抢购更是在房价平均上涨50%的情况下出现的。广州、深圳如此，其他城市包括一些二、三线城市情况也差不许多。短短几个月，房价如此飞涨，而且是在政府表态房地产行业投资过热，政策层面接连不断出台调控举措的背景下。这不由得让我想起了去年看到 的另一篇文章，印象中2006年底曾看过这么一个关于房地产未来市场走势的分析――作者预测国内整体房价在2007年将处于加速上扬快速赶顶的过程，半年多过去了，现在回头来看，房价的确是上来了，但是否如那篇分析所言，房地产市场把顶部赶出来呢？

　　我想无论是谁都很难做出“是”或“不是”这么绝对的判断。还是让我们看看与中国房地产市场密切相关的股市情况，也许对我们有所启发。以上海大盘为例，自2005年6月探明低部上涨以来，反复上扬，去年上海大盘上涨138%，今年又上涨了80%左右，深市更强，在06年132%的涨幅基础上，至今又涨了145%，可谓气势如虹。但回过头来看一下，我们清晰地发现，此轮股市上涨以来也一直伴随着不同的观点看法――2007年初上证指数在3000点的时候，中国股市出现泡沫的辩论不绝与耳，其中不乏国内权威重量级人士的评论，而之后的市场却在关于泡沫的争论中越走越高；一个半月前，也就是今年的7月初，市场在创出新高回落后，关于市场中期顶部已现的看法充斥媒体，并且出现了证券投资分析机构在中央电视台股评栏目集体看空后市的戏剧性场面，但最终市场的表现再次给大家开了一个 玩笑――新高不断！

　　拿万科和保利地产来说，万科 A股股价从2005年7月本次行情启动以来表现怎样呢，我看了8月17日也就是昨天的收盘价，万科A股股价为30.85，如果将今年万科10送5股复权的话，其股价为46元左右，而2005年7月初万科股价多少？3.12元，两年十多倍的升幅！保利地产是去年7月31号在上海证券交易所挂牌上市的，上市首日收盘价为20.21元，昨天收盘价是69元左右，保利4月份进行过10送10 的股本扩张，复权后价格是接近140元，一年6倍左右的升幅！

　　面对股市和房地产市场如此凌厉的上涨，很难再说这两个市场没有炒作和泡沫！大家关心的是泡沫是否达到了要破灭的临界点？泡沫危机如何去化解？

　　7月中旬，中科院金融所的易宪容老师提出一个观点――不断的加息将挤破房地产泡沫！昨天在论坛会场见到易老师时还和他交流过这个问题。不可否认，和十多年前的利率水平相比，当前的存贷款基准利率是比较低，应该说存在着加息空间，但问题是“加息是否一定能够达到预期的调控效果？”，“除加息外，是否有其他可供选择的调控手段？”。

　　2006年4月28号以来，央行五次加息，市场反应如何呢？还是让再我们看看与中国房地产市场密切相关的股市情况，加息消息公布后，前四次股市反应是低开高走，第五次则是高开高走。加息反而成为股市向上突破的催化剂！为什么？市场有其自身的运行规律和内生力量。当然，这并不是说利率政策不起作用，相反，在国外，加息的确对市场尤其是房地产市场负面冲击很大。

　　拿澳大利亚来说，除了居住房外，其他大部分房产是用作投资的，投资人可通过循环抵押的方式不断从银行获得投资贷款，由于绝大部分资金是通过银行渠道取得的，所以投资人对利率变动极为敏感，一旦银行利率上涨，可能出现较为普遍的地产投资人还款困难的情况，从而引发群体性抛售并引起市场价格短期震荡。但国内情况不同，国内高端房产也就是我们说的精品豪宅，买家多是高收入阶层，许多甚至是没有银行贷款的，因此，他们对利率的变动并不敏感；而中低档市场也就是我们所说的民用住房，买家多为普通百姓，中国传统上有“安家立业”之说，买房是无奈的选择，换而言之，居住房市场需求是刚性需求，如果利率上调幅度不是很大，市场完全有能力消化吸收。

　　从国际上看，就地产市场调控而言，除非万不得以，很少采用利率政策这一猛药，一旦动用利率手段，则是从整个宏观经济面进行调控，而且多是连续性的――即进入周期性的加息或降息阶段，针对地产行业的调控多是通过财政税收政策进行。在澳大利亚，市场低迷时，政府或是降低甚至豁免土地转让税，或 对首次购房者提供财政补贴（澳洲现在首次置房补贴为7，000澳元），市场过热则提高交易印花税和土地使用税。而且对房屋贷款利息的税务处理上，自住房和投资房是明显不同的。

　　值得回味的是，2006年以来，央行数次加息，股市却反应是一路高走，但5月29日午夜财政部出台了证券交易印花税由1‰提高到3‰的消息，次日，沪深股市双双大幅跳空低开，之后一路下行，收盘时两市跌幅超过6%，800余家股票被封死在跌停板上，由此可见税收调节的效果。事实上，政府也在尝试通过财政税收政策，目前市场讨论较多的是物业空置税，相信随着国内税务法规的进一步完善，今后通过财政税收政策影响调节房地产市场的举措将越来越多。

　　今天我谈的第二个话题是房地产公司比较关心的融资问题。这个话题本身很大，我就结合我们宝泽金融集团公司情况，从海外投资机构的角度去谈一些我们的看法。首先请允许我简短地介绍一下澳洲宝泽金融集团。澳洲宝泽金融集团(AIMS）成立于１９９１年，公司创始人，现任集团公司董事局主席王人庆先生来自中国。目前宝泽持有澳大利亚证券投资与委员会颁发的金融服务许可证和资产证券化业务以及房地产基金管理金融牌照。宝泽集团的业务包括：房屋贷款、资产证券化、房地产基金管理、投资银行业务。集团公司总部位于悉尼，澳洲主要城市以及上海、北京、广州、香港设有分支机构和业务代表。截止２００６年年底，宝泽累计发放房屋及商业贷款５０亿澳元（折合人民币300多亿）。和传统银行不同，宝泽发放的贷款并不来自储户的存款，而是通过资产证券化业务在国际资本市场上融资。我们最近一次发行的按揭债券是今年的5月份，总量为3.5个亿澳元，在过去的几年中，宝泽直接或间接在澳洲资本市场发行了 29亿澳元的按揭债券，其中绝大多数被标准普尔（Standard&Poor）和菲奇(FITCH)评为AAA级。时间关系，我不再多做关于公司的介绍，我们这次带来了一些关于公司的中文资料，大家可在会务组拿到。

　　接下来，我结合宝泽集团在中国的房地产投资业务谈谈房地产公司在融资问题上需要考虑的几个方面。大家知道，对于中小房地产公司而言，融资渠道通常有两种――银行渠道、非银行渠道。银行渠道我们今天不谈，我们谈谈非银行渠道。非银行渠道主要有挂牌上市，企业债券融资、信托基金融资和寻求战略合作

伙伴即通过转让股份取得的股权融资。目前看来，就房地产公司而言，上市门槛依旧很高，房地产行业一个显著特点是资金流不连续，呈周期性的大进大出，上市前３年连续赢利这一条要求就卡住了许多公司。债券融资理论可行，但受债券发行主体、融资项目和利率等方面的政策限制，目前发展缓慢。相比之下，通过房地产信托基金（REITs-Real Estate Investment Trusts）融资近两年发展很快。

　　问题是房地产公司如何才能获得地产信托基金的注资？这就涉及到一个分析投资人的投资选择的问题。

　　拿我们澳洲宝泽来讲，作为正在投资中国房地产项目的一家海外金融机构，我们在投资对象和项目的选择上会重点考虑三个方面，我们称之为 3P――目标投资公司的专业化管理团队（Professional Management Team）、项目本身的投资回报(Project)、目标投资公司既往可供考证的业绩(Performance) 以及目前公司在行业中所处的位置。总结起来，作为直接投资人，宝泽很乐意和那些管理先进、项目良好、当地的行业龙头公司合作。我们的投资方式视具体情况而定，既可通过股权投资的方式在项目开发前期介入，也可考虑项目完工后整体收购现成的物业。对那些绿色、环保、节能、低耗符合中国产业政策的地产项目，我们特别感兴趣。我们澳洲宝泽金融集团很高兴通过此次论坛能和大家相识，并希望今后能够有实质性的合作。我们计划未来在中国不同的城市，选择一些合适的合作伙伴，充分发挥我们的资金优势，帮助国内地产企业做大做强！

　　最后，我想说一点，尽管存在这样或那样的变数，但未来中国的房地产行业前景一定是光明的。中国有史以来从不缺乏纵横裨阖的政治英雄，更不缺乏气吞八荒的军事英雄，缺乏的是经济英雄，尤其是地产英雄。祝愿中国地产业走好,祝愿中国出现更多的地产英雄! 谢谢论坛组委会，谢谢大家！