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东方早报
　　编者按 龙年伊始，中国楼市调控被“证实”基调依旧。

　　2月6日至10日，国务院总理温家宝在中南海主持召开的座谈会上强调，“房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。”

　　房价如何合理回归？房地产市场如何长期稳定健康发展？这两大命题将在2012年??这一充满不确定性的年份里继续求解，并将持续发酵。

　　由此延伸的话题是，房子会不会买到手就开始亏？房价拐点真的已经来了吗？什么时候才是进场良机？

　　带着这些问号，早报近日开始走访沪上多家开发企业、房产中介和代理行的高层，通过记录这些市场决策者的思考和判断，试图为读者提供一些参考，厘清一些迷思。本组策划报道于今日起陆续刊出。

　　早报记者 王齐

　　楼市调控不动摇的定调，并未影响国际五大地产代理机构对于2012年中国楼市的信心。

　　“2011年是高力中国区收入最高峰，比2009年增加了一倍。”高力国际北亚区董事总经理柳维伦在接受早报记者专访时说，2012年，高力中国区的预计增长率为40%，“我们计划，每两年半到三年，要翻一倍。”

　　高力国际是国际五大地产代理机构之一，在中国有9个全服务式办事处、50个服务点。

　　同列国际五大地产代理行的，还有仲量联行、戴德梁行、第一太平戴维斯和世邦魏理仕。上述4家代理机构的受访中国区负责人同样预测，他们今年的收入或利润增幅都在两位数(超过10%)。

　　业内人士分析，国际五大地产代理行的主业多聚焦商业地产，而中国楼市调控的指向，则被视为主要针对住宅市场，所以五大地产代理行的业务受调控的影响相对较小。据介绍，国际五大代理行传统的业务有三大板块，主要是办公楼租赁、物业管理、投资中介。

　　普遍看好中国区业绩

　　可见的是，受访的国际代理行的相关负责人对其中国业务依然充满信心。

　　仲量联行大中华区董事总经理冯建强说，在过去的3年间，仲量联行在中国区的利润实现了翻番，今年年增长率将超过25%。

　　世邦魏理仕中国区总裁兼首席执行官蒲敬思给出的业绩预测是，2012年，该公司中国区将获得20%的收入增长。

　　“今年的目标增长20%，去年的增长是15%。” 第一太平戴维斯中国区董事长刘德扬说。

　　除了主营业务非住宅，国际五大代理行对于业绩增速的信心，还来自于中国商业地产市场的发展空间。

　　“14亿人口，发展的条件越来越好。中国市场体量大，而且还未完全成熟，因而增量大。成熟的城市就增量不大。”刘德扬说，不论是物业管理还是投资买卖，在中国都好做。

　　眼下，国际代理行中国公司的业绩表现也颇为耀眼。

　　冯建强称，根据最新的全球年报，2011年整个亚太区的营收占仲量联行全球营收的22.78%。近几年来，中国市场一直是仲量联行在亚太区的几大核心市场之一，营收所占比例逐年提高。

　　2012年继续招兵买马

　　“北亚区的总部在上海。下个月会在深圳开第十个办事处。”柳维伦说，高力很注重本土化，办事处的主管全都是华人，二线城市都用本地经理人。

　　冯建强也介绍，去年该公司全球董事会在北京召开了一年一度的董事会，今年他们又将上海作为会议地点，“董事会对中国市场的重视与期待可见一斑。”

　　看好中国市场的下一步是扩张。

　　“今年仲量联行在中国的新员工数(专业人员)增长将超过10%。”冯建强表示，仲量联行还不断拓展自身业务的覆盖范围，保持每年新设两家分公司的发展速度(去年新设立了重庆和沈阳分公司)，目前仲量联行在全国的12个城市设有分公司，在超过40多个城市开展业务。

　　冯建强还说，仲量联行正积极地寻求市场上的并购机会，以获得更加快速的发展。

　　蒲敬思亦称，世邦魏理仕已制订了公司的五年发展规划，希望到2016年，年增长率将达到25%。

　　扩张之后的一个担忧是人才。

　　柳维伦认为，2012年的挑战更多是人事方面的因素。该公司以40%的速度扩张，但招不到合适的员工。

　　各具业务重点

　　宏大的增长目标背后，也有不确定因素。

　　“要做心理准备，不明朗的因素还在。”刘德扬提醒道。

　　在刘德扬看来，经营商业地产更需要技巧。商业地产很讲地理位置，做住宅，市中心卖贵点，郊区卖便宜点，都有需求。但不是商业地段，勉强做购物中心，做不好。做商业不是分得这么细，住宅送给你有人要；位置不好的购物中心送给人都没人要。

　　刘德扬提醒，中国市场很多时候都是一窝蜂。“做商业地产一窝蜂，很危险。”

　　具体到国际代理行而言，则各有其业务重点。

　　“蛮平均的。”刘德扬介绍，第一太平戴维斯中国区的投资业务量占20%，物业管理占25%，其他诸如租赁、零售很平均，每个类型占百分之十几的比例。

　　“高力最强的是物业管理，然后是买卖，然后是租赁。”柳维伦介绍，高力中国区的物业管理占收入30%至40%，租赁占25%至30%，大项目投资20%左右，其他是零售、顾问、项目管理。

　　并非无懈可击

　　不过，在业内人士看来，国际代理的盈利模式也不是无懈可击。

　　盛世太平董事总经理陈立民认为，企业服务平台成不了大气候，中介最能赚钱的项目能帮客户赚钱的，帮客户守钱肯定赚得也不多。

　　陈立民还提到，国际五大行可能要面临的尴尬还有针对房地产的“限外令”，他们的优势是境外联网，对国际投资者分配。比如说亚太的基金，要投在中国、日本和新加坡各百分之多少。要利用国际五大行的网络，一下子揽下业务。

　　“要看去年、前年，做了多少？”一位上市企业高管认为，今年的业绩增速可比性也是个问题，“原来考三四十分的人，增长20分，和原来一直八九十分的人，增长5分。难度有很大的区别。”

　　此外，还有业内人士提到，今后两年，商业地产的泡沫更危险。建平台，烧钱，而且也可能遭遇水土不服，要有充分的思想准备。

　　不过，也有支持的声音。

　　一位商业地产开发商直言，国际代理行比国内中介高一个层次，玩的是商办市场。该公司经常和五大行有一些业务合作，找他们推荐项目、引进合伙人、招租、物业管理。

　　而且，该开发商还提到，国际五大代理行已经形成了寡头垄断市场，国内一些机构想进入商办市场，“我感觉没啥机会”。此外，五大行的盈利主要来自跨国公司。

　　在上述开发商看来，国际五大行面临的一个挑战是把每个客户都看得差不多，太过格式化。

　　业务平台拓展

　　可见的是，部分国际代理行已经开始了其业务拓展。

　　近年来，仲量联行成立了新的业务线，如住宅服务部、能源与可持续发展部等。冯建强说，仲量联行将加大在能源与可持续发展业务方面投入力度。

　　“由于很多开发商转型做商业，高力的业务线也有改变。加强对业主的服务。”柳维伦说。

　　更多的整合已经在国际五大代理行中展开。

　　“业主拿了一块很大的地，有零售、酒店、商场、办公楼，高力可以提供全产业服务。”柳维伦指出，这就包括土地顾问、租赁、招商、经营管理等环节，就是可以提供不同的混合型服务。

　　“服务大型跨国企业和国内企业是我们首要的业务，并不是卖房子。”戴德梁行大中华区CEO张国正表示，很多环节是需要锻炼，这些是很专业的房地产知识。把一个阿里巴巴(微博)、腾讯、汇丰，内部的房产需求，一环扣一环做好，对戴德梁行来说，需要很好的整合能力。

　　蒲敬思也提到，世邦魏理仕期望提供更高水平的客户管理和服务整合，更好地满足客户需求。

　　业务拓展和整合的好处是，可以降低业绩风险。

　　“今年业绩估计做到2011年的水平，我也满意。”张国正说，2011年该公司商业房产投资这块业务慢下来，增长主要在中国的企业和外资继续投资在他们的生产上面。所以，争取了很多大客户，阿里巴巴、腾讯等。2011年，投资量下滑的情况下，生产性企业加大活动量。

　　“2012年，看到的信号是企业的扩张计划会比2011年保守。所以企业服务的增幅不会像2011年那么大。”张国正看好商业平台的增长，由于西方经济不好促使了很多零售商到中国来寻找机会。另外，今年估计保险业会加大速度投资，这也将拉动投资平台的增长。