城市运营策略咨询

    城市的运营发展，首先要明确“城市” 这一概念的释义，城市是一个地理、经济、社会的空间实体，是各种自然要素和人文要素聚集的组织系统。在人类历史中，城市是一个不断发展的空间地域实体。在传统上世界绝大多数的城市发展，都是随着社会的发展而逐步形成的，从西方城市化的过程中，我们可以看到城市化是指人口由分散的农村向城市集中的一个过程。而从经济学的观点看，城市化是城市经济向周边地区扩散的过程。目前，我国已有４．５６亿城市人口，占世界总城市人口的１６％。中国在过去５０年的城市化发展中远远落后于世界城市化的平均水平，而现在，我国正快速地接近５０％的城市化折射点。

在中国改革开放后飞速发展的过程中，我们看到很多城市的发展是人为的，有规划的，其中包括由农村直接发展成为城市，或由乡、镇发展成为城市、或旧城改造，或由处女地直接发展成为城市，我们给以上这些发展方式以规范，就称之为城市发展。

　　城市运营及城市发展运营

　　城市运营与城市发展运营是有区别的。所谓城市运营，也有人称之为城市经营，就是从政府出发，运用市场手段，对城市的自然资源、基础建设和人文资源进行优化整合和市场运营，实现资源的合理配置和高效利用。

而在城市发展的进程中，如何分阶段、有系统、有条理地制定运营计划，并确保在每一阶段、每种因素总体保持平衡。这种城市运作的手法，我们称之为发展运营。

一个城市的形成，并不是天然造成的，虽然地理及地貌也有一定影响，但却不是决定城市发展的主要因素，可以说，城市的发展是一个漫长而复杂的过程，当中牵涉到政府的决策，众多开发商及无数老百姓的决定。城市的发展涉及土地及不动产，也就是“金钱”和“权力”。所以城市的发展不可避免的是一个高度政治化的行为，也与当时的经济制度有密不可分的关系，同时也反映了政策的制定及地产市场的兴衰变更。我们党的十六大报告确立了全面建设小康社会的战略，提出：“要逐步提高城镇化水平，坚持大中小城市和小城镇协调发展，走中国特色的城镇化道路。”可见城市发展运营的方向是符合党和政府的发展战略的。

但是任何一个政府操作一个城市的发展，都必须依照规律，特别是资金方面的投入，一定是有限的。城市发展不是一个单向的政府行为，而是政府行为、市场行为与社会进化互动的结果。所以，如果我们希望一个城市符合规律的发展，就应该做到在城市策划、规划、建设、发展及管理中，建立多元化的产业和投资模式，也应该让市场参与各类型的投资和开发。也就是说，在城市发展的过程中，形成政府主导、市场主体、社会运作的多元化经营模式。

　　城市发展运营的四个阶段

　　一是战略发展研究阶段。正如许多项目在事前要进行发展战略研究一样，城市发展除了对市场、经济、地区及周边以及各种资源进行研究之外，更要考虑政治、历史及人文等因素，另外还要进行优势、劣势、机会、危机等分析，通过这些分析、研究，找出城市发展的潜力、限制及机会，确定城市发展的方向和模式。

　　二是城市定性、定位、定向和定量阶段。通过上一阶段的研究、分析及论证，结合政府的政策、市场条件及老百姓的需要，进一步确定城市的性质、行政等级、城市人口及用地发展规模等，为城市定性、定位，确立发展目标。

　　三是制定发展战略阶段。包括总体规划、土地发展策略、政府发展策略和经营策略等。

在城市总体规划方面，目前我国许多城市有一种现象，就是在城市开发中，决策者或投资者首先寻找规划师进行总体规划，往往忽略或未进行足够的前期研究及定性定位。其实，一个城市开发成功与否，并不取决于规划图的漂亮与否，更重要的是城市的内涵及其所表现出来的形象。

城市发展运营有许多方面，不单单是金钱，还有土地和其他资源，如果放错了地方的，是不能很简单地改过来的。一个建筑物，建起来了不能简单地拆掉，香港也犯过同样的错误。他认为，目前我国城市发展存在两种倾向：一是很多城市在调整与发展方面，没有想清楚发展定位，就花很多钱搞招标，找设计师做设计，这些设计师设计的是房子该盖成什么样子的，其实最重要的是要设计什么？很多城市政府没有很明确要建什么，只知道城市发展就是做个旅游项目，搞一个ＣＢＤ，建一些别墅楼盘，还有物流等等，每个城市都差不多把所有的东西都要放进去，是不是应该这样做，城市整体来讲承受能力有多大，事先没有很好研究，大体有一个概念就要规划设计院去设计了；二是许多城市热衷于找著名策划师，这些策划师都是理论性很强的，他们往往会给城市决策者以启发，会创造出一些很好的概念和理念一类的东西，但他们对城市开发的实践经验方面不足，讲了以后，如何落实，城市运营者自己并不是很清楚，因为缺乏很好的方法。其实，城市发展运营要从系统研究到城市定位，再到设计，不单是规划设计，还有交通、高架桥、路口的设计、地下铁道的产业化、城市功能的商机设计等等具体的东西。

土地发展在整个城市发展过程中，占有非常重要的位置，土地发展策略包括土地发展方案，土地管理策略、土地收益预算等。城市发展运营并非只注重市场方面的运作，还要关心市民在城市中的生活素质，因此必须同时考虑城市公益设施及市政配套，这些部分很多时候是不产生利润的，但在一个城市的开发过程中是不可缺少的。

　　四是发展运营阶段。这一阶段的工作涉及各期财务预算、资金筹措及融资、招商推广、合作模式、基建发展模式及政府行政服务，主要目的是营造有利的营商及投资环境并制定未来的营运模式，并持续运作、经营，确保城市的健康、良性发展。

在城市发展运营的过程中，我们一定要考虑到可持续发展的重要性，既满足现代人的需求又不损害我们的下一代满足需求的能力。也就是要实现经济、社会、资源和环境保护协调发展。

　　政府与城市发展运营

　　政府行为在城市发展的过程中起着非常关键的作用，不仅仅是主导及协调的作用，很多法律上赋予的权利只有政府能够执行。所以只有通过政府的政策运作及采用法制规束、政策支持等措施，才能有效地优化城市经营环境，增强市场的资源配置活力，从而间接地辅助和支持城市发展运营。

谈到城市发展运营模式，李颂熹介绍，这是一种适用于区域性大规模开发的较好的方式。就是为政府大规模开发一个区域做调查、研究、设计及提供顾问服务的。主要内容是：

　　１．对区域的历史、人文、经济、政治、资源的研究；

　　２．该区域的发展潜力、发展限制和发展机会的分析；

　　３．为区域定性、定位；

　　４．制作规划方案和经营策略；

　　５．进行财务分析和制作时间表。

　　城市发展运营是一个复杂的系统工程，除涉及多个政府部门之外，还有众多方面的专业人士，需要一个具备整合力、前瞻力、创新力、判断力等特质、有实战经验的城市发展运营专业机构来统领诸多方面的专业人士，协调各方面的关系，这样，才可以在城市发展运营的每一个环节，凭经验、凭专业、凭视野，创造城市发展运营新思维。