一个普通职员财富经历

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       我是一家国有商业银行基层支行的一名普通职员，“近水楼台先得月”，身处金融行业，耳濡目染，很早就开始了自己的理财之路。经过多年的积累，在股票、房产以及外汇投资等方面已经小有成绩。
　　
　　小试牛刀　股票投资
　　
　　我喜欢看各种金融类的报纸，特别是《金融时报》的
　　 “每日证券”版。1995年初，经历了漫长的熊市，股市政策面逐渐回暖，浦东开发5周年是当时一大炒作热点。伴随着朦胧利好，“浦东金桥”、“陆家嘴”、“东方明珠”等浦东概念股走势很强。报刊上的一些股评文章我读得津津有味，有时也尝试自己做一些股票行情的预测，似乎还是蛮有感觉的，加上手头也慢慢有了一些工资收入的节余，于是便产生了入市的想法。
　　刚入股市那阵，我只是试探性地买入一些股票，但根本拿不住。记得我买的第一只股票是“黄浦房产”，14元多，买后第二天涨了几角钱，我一算，扣除手续费和交易税能赚个200多元，于是很快出手。小试牛刀，颇有收获，正自鸣得意之时，“黄浦房产”竟在之后几个星期里大涨，算下来，我少赚了3000多元。
　　为了避免全线踏空或套牢的风险，我汲取经验教训，采用了分批购入、分批出货、分散投资的策略――即便看好某一类股票也不投入全部资金，而是分步投入；看空时，分批出手。这样虽不能确保赢利最大化，但却有效分散了风险，更重要的是对于我这个新手来说，有了更多修正错误、积累经验的机会。
　　 1996年初，股市开始看好绩优股。绩优股着重于分析上市公司经营业绩和发展前景，侧重于基本分析，而这些恰和我的工作有很大的相关性，我日常从事的信贷工作，经常涉及对贷款企业的财务状况和经济活动的分析，公司基本面、财务报表解读、行业前景分析等对于我来说都是家常便饭。通过分析“四川长虹”和“深发展”历年业绩增长趋势和市场表现，我感觉投资应不会有误，于是分别购入，果然这两只股票业绩良好，通过不断送红股、填权股价大涨。
　　渐渐地，每晚研读证券报，收集不同行业、上市公司的相关信息成了我乐此不疲的事儿。功夫不负有心人，在绩优股大行情中，我抓住机会，持有很多当时热门的绩优股，如“陆家嘴”、“海尔”、“新大洲”、“济南轻骑”等，通过反复买卖，当年竟然实现了100％的投资收益率。
　　在1997年的行情中，我买卖“深科技”、“实达电脑”等科技概念股，当年又使资产增值了50％。那一阵子，有时一天能赚好几千元!一些同样在证券公司工作的朋友整天进行技术分析，短线进出，最终收益却不如着重于基本分析的我。从1998年开始，股市大盘炒作热点发生了变化，垃圾股、资产重组概念股、ST股等陆续粉墨登场，我难以把握其运行脉搏，在股市上不再投入太多的精力，一些股票被套也就不怎么去理会了。
　　就这样，我在股市里淘得了第一桶金，粗略估算应净赚8万多元吧。加上几年来的工作收入积蓄，我已经有了丰厚的原始积累。而研读财经报刊、收集行业信息的习惯也被保留下来，我又把目光转向了房地产行业。
　　
　　心得体会
　　
　　投资要用心、专注，多关注金融市场、财经资讯，逐步培养主观判断能力。
　　对于股评家或咨询人员的建议要兼听，切忌毛躁心浮，道听途说。
　　投资股票初期，不要满仓操作，可采用分步建仓、分批出货的策略，以便及时矫正投资失误，最大限度分散投资风险。
　　技术分析和基本面分析相结合。
　　
　　步步为“赢” 房产置业
　　
　　国家为启动房地产市场，逐渐放宽房地产信贷政策，1998年正式出台了《个人住房贷款管理办法》，这在当时的房地产市场，是一个大利好。随着个人住房贷款的推广，房地产市场开始升温，住房信贷业务有着大量的市场需求和发展前景。此时的我，恰在房贷业务部门，为买房人办理贷款的过程实际上就是一个家庭房产投资理财策划的过程。日常我要接听大量的咨询电话，接触形形色色的贷款买房人，非常了解人们在买房贷款过程中的种种困惑和迷茫。几年的从业经历，我经常会发现一些人对于几十甚至上百万元的贷款投资并没有经过成熟的考虑，过高估计了自身的购房能力，资金安排不合理，使他们背上了沉重的负担，今后的家庭生活陷于被动。
　　我在为买房人办理贷款的同时，还与许多开发商建立了联系，自然对一些房地产基本制度政策和房地产市场的整体情况有了深入的了解，对购房手续、楼市行情、市场乃至房地产开发流程有了更深刻的认识。平时我还养成了踩看楼盘、了解资讯的习惯。这些都为我日后开展房地产投资奠定了基础。当时股市行情不好，手头恰有闲资金为我投资房产提供了便利条件。
　　 1998年底，单位开始房改，我幸运地分到了一套两居室，位于主城区，虽然面积不大，而且还要等一年多才能住进去，但总算有了个盼头。后来我了解到那套房居然可以以房改价买下来，总额6万多。而这套房子市场价格至少要27万!国家为了活跃住房二级市场，也鼓励职工购买公房，以市场价格出售，没有任何政策风险。因此，无论从今后转让获取差价角度还是从拥有合法产权房屋的角度，这套房都是必买无疑的。2000年春天，我以6万多元的价格买下了这套房改房，随后的装修花了3万多，总投入仅为10万元左右。
　　 2002年4月，我偶然在一个楼盘售楼处看上了一处房子。这是一个即将交房的板式小高层项目，位于两条主干道的交汇处，地理位置好、交通便利、项目规划布局合理。那套房子是个朝南的小户型，房子在三层，落地大窗正对小区花园，景观效果很好，而且38万多元的总价，远低于我的心理预期。凭借这几年接触房地产行业的职业感觉，我认为这是一个绝好的投资机会，根据租务市场行情推算，购买后用于出租，其收益率应在10％左右。我当机立断，几天内筹集了8万多元首付款买下了这套房产，之后又在装修、家具、电器等方面投入了4万余元，购房现金投入总共约13万元。在办理贷款时，为节约资金成本，我选用了30年期的公积金贷款，确保资金成本最低(当时年息为4．05％)，利率比商业贷款低了O．99个百分点，月供仅1400多元，比起商业贷款，月供总额能省好几万元。9月初开始出租，我当上了房东。月净租金收入扣除代理公司佣金后为2900多元，每月需分摊的物业费和采暖费近300元，还完月供款节余约1200元，年租金收入14400元，回报率达到11％。
　　次年，我跳槽到了一家股份制商业银行。上班地点离住处较远，每天消耗在上下班路上的时间就要三个多小时。为了节省交通成本和时间成本，我产生了换房的念头。2004年7月，我在单位附近通过按揭贷款27万元买了一套小户型，半年多以后，新房入住，把原来那套房改房以市场价30万元卖掉，所得款项就算全额还清这套小户型的贷款后还有盈余，但我并没有这样做，而是采取了我认为更科学的融资理财方案。由于在购买前一套小户型时已经使用了公积金贷款，这次只能使用商业性贷款了。为总体上节约利息支出，我选用了等额本金法，这种还款方法与等额本息法相比，虽然前期供款压力较大，但前几个月归还本金的数额和所占比重要高于等额本息法。换言之，几个月后面临提前还款时，等额本金法的剩余贷款金额和已付利息金额要少于等额本息法。通过这种方法节省了4000多元的资金支出。
　　就这样，我在3年内拥有了两套商品房，其中一套全款付清，另一套依靠租金以房养房，给我带来稳定丰厚的投资回报。
　　心得体会
　　
　　首先要全面评估自身购房能力，对购房资金要有比较详细的预算，切忌不顾自身经济承受能力盲目购买。
　　购房地段很重要，住宅用和商用有所不同，住宅要求交通方便、安静舒适、环境好，商用房要求周边繁华，具有成熟的商务氛围和便捷的交通。
　　如计划购房后出租的，应对拟购买房屋周边租金市场行情有充分的了解，投资回报率应高于贷款利率。
　　按揭贷款要具备稳定的还款来源，租金收入不能作为主要还款来源。
　　选用资金成本最低的贷款融资方式。
　　结合自身收入成长规律，选择适宜的还款方式。
　　如果现有金融产品或其它项目投资的回报率低于贷款利率，应考虑提前全部或部分还款，以节约利息支出。
　　
　　意外收获　外汇投资
　　
　　对于外汇市场，我以前关注得并不多。前几年，只是通过和朋友兑换的方式，手头攒下2000多美元。2002年中期，看到美元利率不如英镑和澳元的利率，为了博取利差，我逐步将美元全部兑换成英镑和澳元，存成两年定期。近期偶然一看外汇牌价，英镑／美元和澳元／美元的比价比几年前升值了20％～30％，这样，我在赚到了利差的同时还吃到了汇差，最终算下来，赚取的汇差600多美元，利差70多美元，总收益约700美元。没想到，在汇市方面竟是“无心插柳柳成荫”。
　　
　　心得体会
　　
　　如果个人风险承受能力较强可以进行外汇买卖，与国内股票市场相比，外汇市场运行趋势更容易把握，运作得当，获取收益的机会更多。
　　为规避汇率风险，可持有多种外币，多持强势币种。对于利率相对较低的外币，可以在银行办理个人外汇理财业务，以提高收益率。