二手房买卖中的消费者权益维护
根据统计，去年全市二手房交易总量约为21000套，全市中介市场利润额约11亿元。据市国土房管局的统计数据，目前北京市有资质的中介公司约有1600－1700家，取得从业资质的人员约为20000人，按照市场规律，交易量的一半是通过中介公司来完成的，以这样的统计数据，平均每家中介公司的年度成交业务量只在6套左右，平均每个有资质的从业人员的年业务量不足1套。这样的数字，虽然有部分中介现金收房而不办理过户的原因，但依然不能掩盖严峻的竞争形势，竞争激烈就容易滋生中介方的不当操作，给消费者带来损害。
统计显示，北京二手房市场今年1至9月份的交易量为26590套，比2003年同期增长了13120套，涨幅达97%
但是总的来看北京的二手房市场是不成熟不规范的，与上海等城市的差距是全方位的。作为律师，维护消费者当事人的权益是我的本分。我希望对有购买意向的朋友提出一些忠告。首先声明这些忠告的著作权不是我的，我只是为方便消费者对很多专家和业内人士的观点做一些归纳。当然，如果您觉得这些要注意的内容太烦琐，您不妨届时全部委托一个懂房子的律师来处理。
一 选择放心房产中介要“六看”
一看房产中介公司是否有明确的公司名称、长期经营的地址。这可以通过看公司的招牌、询问周围人该公司的成立情况和经营情况来确定，以防空头公司诈骗。

二看房产中介公司营业执照上的营业资质。因为申办房产中介公司需要众多条件，不是随随便便就能开的，一些从事二手房中介业务的公司只是申办了其他性质的营业执照，或干脆不申请营业执照直接进行业务操作，这就为其以后逃避责任埋下了伏笔。

三看房产中介公司营业执照上的注册资金。客户通过房产中介来交易房屋，最主要的原因是希望在整个交易过程中由第三方来维护双方的利益。但目前许多小中介的注册资金仅为人民币10万元，现有的二手房交易款项必然大于公司的注册资金，一旦发生房产中介卷逃资金的行为，客户的权益很难得到保障。因此，最好选择一些注册资金比较大的品牌中介，万一发生纠纷，客户可以通过有关途径得到妥善解决。

四看房产中介公司是否拥有合法的房地产经纪人，是否由房地产经纪人为你提供中介服务。因为根据本市有关法规规定，二手房中介从业人员必须拥有房地产经纪人资质，房地产经纪人在从事二手房中介过程中，如有任何违法或对客户不利的情况发生，有关部门可以通过政府相关的行政措施对其进行相应处罚。

五看指导价格日前，北京市国土资源及房屋管理局向社会发布了已购公房和经济适用住房 再上市买卖指导价格。以往北京市已购公房和经济适 用房再上市主要靠买卖双方来协商成交价格。但由于买卖双方往往对价格的心理 预期存在着较大差距，所以令讨价还价的过程变得漫长而艰难，大大降低了成交
的效率。据业内人士介绍，这是阻碍北京市二手房市场活跃的一个重要因素。指导价格的出台十分有必要。它可以使人们在购房之前对市场行情有 个大概的了解，使买卖双方心理预期不至差距过大，有利于提高成交的效率。

六看房产中介公司是否有专业的法务人员负责签约并办理相关的后续服务。目前市场上，小中介一般由业务员全程处理所有事项，大的品牌公司则分工较细，会将房产交易的前端和后续分开，由房地产经纪人从事前端的房产开发、带看、收意向金、斡旋、交房等工作，另外再设立专门部门从事签订房地产买卖合同，办理过户、贷款、领证等手续。这样既有利于资源优化，又可以确保交易的安全性
二 在接受二手房中介服务过程中要注意以下细节，把好十道关
1）房屋所有权是否真实、完整和可靠，所有权人是否与他人共同拥有，房屋有无其他债权（务）纠纷，一定要卖方提供“房屋所有权证”。
　　（2）所购二手房是否属于允许出售的房屋，因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权；
　　（3）所购二手房的建筑面积是否准确无误，有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象，所以合同中约定出售房屋的面积应以产权证注明的为准，其他面积不计在内；
　　（4）了解二手房屋交易的程序，必须由买卖双方签订买卖合同，并到房地产交易管理部门办理有关手续；
　　（5）清楚屋内设施的交验细节，不管是屋内装修还是家用电器，不论业主怎样口头承诺，必须白纸黑字在合同上注明；
　　（6）必须注意付款方式，如双方约定在签订买卖合同时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介等；
　　（7）合同明确注明房屋交验时间，交验前和交验时产生的费用由谁承担，双方的其他约定也需在合同注明；
　　（8）有的中介除了办理代办过户业务，还推出居间中保服务，在居间中保合同中除了标明中介的权利，还要标明中介承担的责任和义务，如过户后第几个工作日交付房款，交付方式及相关税费明细等；
　　（9）买卖双方在合同要约定各自的责任和义务，如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任和滞纳金款项等；
（10）还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件，以及物业管理等相关问题。
三 以下是二手房买卖过程中的一些陷阱和消费者可以采取的八种对策。
1、吃差价：欺卖家骗买家
“二手房”交易中介吃差价在业内几乎是半公开的，一般的做法是，中介与卖家谈判时故意压低房价；与买家谈判时却有抬高房价。这是现行法律规章所禁止的
对策：买卖双方最好要求面谈价格。 　　
2、“霸王”合同：收钱不办事 　　
目前，二手楼市没有政府机关推出的标准合同，都是中介公司自制的格式化合同。这些合同要求不管是什么原因造成买卖不能成交，买卖双方都要全部支付佣金。 　　
对策：如果中介不肯协商或补充合同内容，干脆就此打止，另找房源或客源。 　　
3、超标乱收费：宰你无商量 　　
乱收费主要体现在收费不透明，双方重复收取
对策：买卖双方要在与中介三方签订的买卖合同中明确各自承担的费用，以免卖方否认、中介不承认。 　　
4、“飞单”：当心小便宜大风险 　　
所谓“飞单”，是指房产经纪人撇开中介公司，自己挣取佣金。由于三方没有签订正式的合同，所有的风险都要自己来承担。 　　
对策：不要为节省中介费私下成交。 　　
5、欺诈：隐瞒房子真实情况 　　
部分不良中介公司会将问题房介绍给买家非法牟利。 　　
对策：买家确定房屋的权属一定要到市国土房管局的档案馆查阅。 　　
6、虚夸面积：一套房多卖5~6m2 　　
中介向买家推介房源时往往将一套房多报几平方米的面积，但二手楼的合同上却打法律的擦边球，房价却以套为标准。 　　
对策：最保险的办法是自己测量或者请专业人士帮助实地测量一下房屋面积。 　　
7、套中套：当心“二道贩子” 　　
哪家中介先找到新房源，哪家就掌握主动权，这样另外的中介就会找上门成为“二道贩子”，加价后再把信息刊登出去。购房者遇上“二道贩子”，至少要付两个中介费。 　　
对策：经纪人装扮的“房主”一般自称是房主的朋友或亲戚。因此提醒购房者要有耐心，不可草率当场拍板。 　　
8、骗定金：串通业主引买主上钩 　　
有些中介机构与业主串通一气骗买主上钩，等买主看了房交了佣金甚至定金后，就编造各种理由致使交易不成。 　　
对策：建议市民最好不要去那种一张台两个人三个电话的中介公司。