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标题: 柬埔寨土地问题复杂多样中国企业如何避免陷入纠纷 [打印本页]

作者: fox666 时间: 2012-10-9 04:19 标题: 柬埔寨土地问题复杂多样中国企业如何避免陷入纠纷

来源：人民网

金边通往外省的公路边有很多出租土地的巨幅广告。记者于景浩摄

　　从柬埔寨首都金边出发，大多有以数字命名的国道通往全国各省。沿着这些道路出发，无论是通向最大海港西哈努克的4号公路、还是通往旅游胜地暹粒的6号公路，或者通往北部边境省份的7号公路，记者都看到公路两侧、尤其是金边周边的实居、磅湛等省份，很多土地被简易围墙圈占，但土地上很少有施工建筑，大多标有“几十公顷工业用地出售”、“转让出租大量厂房”等广告，很多标牌都用中文写着“土地租售”。司机告诉记者，这些土地大多是当地有影响的人圈占的土地，有些还可能存在产权纠纷。

　　柬埔寨土地问题复杂多样

　　柬埔寨存在严重的土地混乱问题，在红色高棉时期废除了土地私有制，许多土地所有权文件在那段时间和随后的战乱中丢失。1979年后，国家成为所有土地的拥有者，但随着战后搬迁和重建，很多居民自发占用土地，但很少拥有法律文件，此后政府发放的家庭卡成为对居民拥有土地的非正式认可。2001年施行的土地法又造成了正式所有权证明和临时占有许可证并存的复杂局面，至今柬埔寨的土地所有权体制与原则仍然处于一个很不完善的过渡时期，因此国内土地纠纷时有发生。

　　长期生活在金边的华人王先生告诉记者，世界银行2002年向柬埔寨政府提供援助推行“土地监督和行政计划”，以建立纸张地契和中央登记系统。2010年，柬埔寨政府出台了一项新法律，允许为了公共发展项目而征收私人财产。有人认为世行计划的漏洞，可能帮助政府“选择性”发放地契。如果土地涉及商业利益，政府可能将居民赶出土地，加上法律不够健全，在柬埔寨房地产开发市场经常出现投资驱动强制拆迁的情况。除了城市，乡村农民的土地也经常被“征收”，然后转让给橡胶厂、制衣厂等开发商。

　　根据柬埔寨人权中心发布的一份《2007―2011年柬埔寨土地纠纷统计报告》显示，涉案的纠纷面积达国家领土的5%，受到影响的人数为76万人。柬埔寨全国各省几乎都有土地纠纷，金边最为严重，占10%，沿柬泰边境七省占27%，沿柬老、柬越边境的东北地区的土地纠纷占8%。

　　除了纷纷占取土地外，由土地征用而引发的冲突时有发生，成为引起柬埔寨社会不稳定的主要源头之一，同时伴随土地问题存在的非法砍伐和走私树木活动猖獗。2012 年4 月，柬埔寨著名环保人士恰乌提（Chut Wutty）在戈公省收集土地腐败和非法砍伐的证据过程中被枪杀，反映了柬埔寨当前因争夺资源而引起的尖锐社会矛盾。

　　近期，在柬埔寨还出现了居民强占外国公司合法开发土地的情况，伤害了外国企业投资柬埔寨的热情。更令外界担忧的是，土地纠纷已经触发多次暴力事件,当中除了政府暴力外，也有村民向警方投掷汽油弹。柬埔寨保护柬人权与发展协会表示，柬埔寨政府在许多土地纠纷案件的处理上一拖再拖,而执法人员却是处事不中立,甚至倾向开发公司,导致居民的示威抗议活动日益“激烈化”。然而，当地的企业和商人则抱怨，政府在土地纠纷中没有依照合同保护企业，纵容农民非法圈占已经租给企业的土地。

　　居民非法强占土地伤害外国投资

　　沿着颠簸不平的7号公路，向北行驶了5个小时后，记者来到桔井省，在通车不几年的公路旁看到不少简易木板屋，有些只有几根木桩，大部分屋子没有人员居住，不少人还在不断的搭建房屋。柬埔寨中国商会副会长胡金林告诉记者，一些当地居民把原有的土地卖掉后，再去占有新的土地，一旦获得土地证，就再次出售，如此循环牟取暴利。虽然政府为无地居民提供福利土地，但是他们更愿意去强占位置和地质更好的土地，以利于出售或者谋生。

　　记者来到桔井伟业农业开发有限公司经营的特许地，看到这里的居民占地情况比公路两旁还要严重，沿着进入森林的道路出现不少简易木板屋，有些只有几根木桩，大部分屋子没有人员居住，明显可以看出这些都是新搭建的木屋。从数量上看，大约有数百座简易木屋，但是很少看到居民在内生活，这些搭建的木屋很明显是为了强占土地。

　　桔井伟业农业开发有限公司经理杨武昌告诉记者，该公司在2007年申请农业开发项目，在桔井跟上丁地界交会处获得批地8000多公顷，有着农业部合法手续，公司按照当地法律进行投资开发，已经种植了部分橡胶林。在准备大面积开发时，当地农民开始强占公司大量土地，进入居民数量剧增。2012年2月，特许土地内仅有4户居民在公路入口处路边生活，但短短7个月后，沿着公司修建的简易道路进入特许地搭棚子圈占土地的居民增加到300多户。据了解，除了伟业公司外，在桔井省还有几家当地和外国公司面临严重的土地问题，其中既有搬迁纠纷，也有居民进入特许地强行占地问题，甚至有一些非政府组织和反对党为了攻击执政党或者拉拢选票，煽动居民非法圈占土地。

　　当地一名分析人士告诉记者，尽管柬埔寨早在1994年通过了《投资保护法》，然而法律缺少实施细则。按照该法第六章第二款规定，“允许投资人使用土地，包括采用长期租赁，最长租期70年的方式，并可申请展期。采用该土地使用方式如涉及地上不动产及私人财产所有权，按相关法律规定处理。” 然而实际操作中，土地使用过程中涉及的拆迁问题日益突出和严重，对于土地产权的定义并不明晰以及法律漏洞造成土地纠纷层出不穷。

　　由于2013年柬埔寨面临大选，执政的柬埔寨人民党考虑选票因素，加上媒体渲染农民土地被剥夺，西方非政府组织推波助澜，造成政府不敢在非法圈占土地问题上严格执法，一些不法之徒大肆圈占土地，甚至有人专门以此为生。在这一过程中，一些地方官员也趁机从中牟利，向投资者“吃拿卡要”。在一些地区土地纠纷中，农民不再是利益受损者，反而使投资者的权益无法得到保证，生产无法进行下去。如果这种情况持续下去，可能会造成柬埔寨投资环境恶化，把外国投资者吓跑。

　　在桔井伟业农业开发有限公司的场地内，经理杨武昌指着被破坏的保安亭说，强占公司土地的居民还砸坏过公司部分财产，仅2012年当地居民就7、8次阻挠施工，双方曾发生过严重对峙，还有暴徒在附近鸣枪恐吓中国员工。公司前往制止非法占地时，有人说：“我们没地方生活，要不你把我带回中国吧”，令人气愤。根据记者的观察，农林特许地大都距离城镇很远，政府执法力量很难迅速到达那里，一旦中国公司与当地居民发生冲突，后果很难控制。杨武昌说：“我们一直坚持依法经营、保证不与当地居民发生冲突，但目前公司无法开展正常经营，谁来替我们负责呢？”

　　中国企业如何避免陷入纠纷

　　柬埔寨是我国企业开展对外投资的重要地区之一，近年来无论是投资项目数量还是投资金额都呈增长趋势。据柬埔寨发展理事会统计，截至2011年底，中国对柬累计投资项目371个，协议投资额达89.1亿美元，占柬吸引外资总额的36.1%，连续多年成为柬最大的外资来源国。

　　一位在柬埔寨经商多年的华商对记者表示，中国对柬埔寨投资主要集中在能源、矿业、轻工、房地产等行业，不可避免地涉及到土地问题，而且大规模的开发对于生态环境、居民生活都会产生巨大影响，而且当地法制不完善，部分政府官员通过土地谋求私利，造成强制拆迁的不断出现，容易造成民众对中资企业的不满，并成为某些人扩大事端、攻击中国的借口。

　　近几年，曾有部分中国公司被牵涉其中，除了金边万谷湖项目出现涉及中资企业的土地纠纷外，在西海岸省份戈公也出现了中资企业开发房地产项目陷入土地纠纷的情况，在北部桔井省也出现了中国公司开发农林业面临土地纠纷的问题。尤其在租用特许土地经营上，由于面积较大，更易引发土地纠纷。

　　柬埔寨保护柬人权与发展协会(ADHOC)称，因政府鼓励开矿和种植橡胶，2010-2011年间，政府出让的特许土地激增了六倍，来自柬埔寨、越南、中国等国的企业被获准使用这些被出让的土地，例如开采金矿和其他矿产，或者种植橡胶林。该协会表示，截至2011年,柬埔寨农业部共发出了227.6万公顷特许地准证,涉及的公司达225家。记者在北部省份上丁、桔井、拉达拉基里、柏威夏等地，都看到不少由当地和外国公司投资开发农林业的特许地，有些是来自越南、中国的投资商。

　　2012年9月21日，柬埔寨总理洪森专程赴桔井省向当地近600户家庭颁发土地证，《星洲日报》等媒体认为该省土地问题最为严重，造成居民和投资者不满，洪森亲自为桔井省居民发放土地证，是为了弥补该省土地纠纷处理不当影响居民一事。虽然洪森表示，那些有纠纷的土地和新占土地不能发放土地证，但是目前居民占地的行为并没有好转。据了解,柬埔寨政府计划为约35万户家庭的总计120万公顷土地提供合法地契，目前正在12个省44个县进行测量。为了获得土地证书，有分析认为，强占土地的情况将会加剧，其中侵占外国公司投资的特许地很难好转，柬埔寨土地纠纷问题将长期存在。

　　柬埔寨经济发展研究院专家纳塔察说，中资公司在为柬埔寨带来就业、技术和税收的同时，也会对环境、生态和社会生活带来影响，使居民产生不满。为了避免类似问题，中国企业应该在进入柬埔寨后通过跟踪新闻、咨询经济学家、体验社区生活来了解当地社会。并且在赴柬投资之前进行独立的社会和环境影响评估，避免在投资过程中和当地社会产生冲突，避免对双方造成不可弥补的损害。

　　柬埔寨中国商会副会长胡金林也提醒中资企业不能轻信柬埔寨合作方的承诺。在购买、租赁土地前，应该确保土地所有者拥有在政府部门注册的有效地契，如果没有地契，应该通过核查农业或土地办公室及支持性文件来确定土地性质，避免陷入土地纠纷。

　　当地一位学者对记者表示，中柬两国应该共同努力，防止土地纠纷引发冲突影响中柬友好。从中方，加强对中国企业的指导和规范，避免陷入土地纠纷、引起不良影响。从柬方，应该依法保护外国投资、维护合法经营，认真解决当地居民强占合法开发土地，防止矛盾激化引发暴力冲突。（人民网金边9月29日电）

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