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名企跨界地产业务调查：暂未迎来收获期
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作者:
fox666
时间:
2012-7-25 00:13
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名企跨界地产业务调查：暂未迎来收获期
每日经济新闻
每经记者 徐学成 鄢银婵 杨羚强发自广州、重庆、上海
皇明太阳能因为涉足房地产最近成为财经领域的热点事件，《每日经济新闻》记者关注到涉及房地产开发的企业，远非皇明太阳能一家。
无论是能源、机械领域的行业巨头，还是食品、服装领域的龙头，乃至类似文峰这样依靠理发、美容赚“小钱”的服务类公司，都纷纷涉足房地产开发。一时间几乎“全民皆地产商”。
中房信的数据显示，这些涉足房地产开发的“非房”企业，竞争力并不强。销售额排名前五十强的地产商中，主业不是房地产的数量微乎其微。既然如此，这些企业选择开展房地产业务的动机是什么？如果没有主业带来的资源支撑，他们的房地产业务还能赚钱吗？
受困限价令 格力地产卖现房支撑
每经记者 徐学成 发自广州
“双限令”未能成功解禁，偏安珠海的格力地产仍在“挣扎”。《每日经济新闻》记者观察到，整个上半年，格力地产几乎只能依靠格力广场二期产品和格力香樟项目苦苦支撑，本应于今年上半年入市的新项目??格力海岸受限价令影响不得不推迟开盘，甚至只能等到卖现房。
“卖现房”虽然可提升成交率，但对公司的销售业绩、资金运作以及拓展计划都会产生深远影响。相关分析指出，名义上是格力地产受限价令影响不得已为之，但深层原因是格力地产布局和产品结构单一，抵抗市场风险和政策风险的能力相对薄弱。
业绩靠现房支撑
根据格力地产2011年年报透露的数据，截至2011年12月31日，其存货主要包括格力广场二、三、四期，格力香樟、夏湾C以及格力海岸。而从开发进度来看，格力广场二期于2010年开工，目前已经进入现房状态；格力香樟早已于2011年竣工，而夏湾C地块此前因政府规划被收回，格力海岸还未竣工，也未开始预售。
珠海市商品房预(销)售专网的信息显示，格力广场和格力香樟最早一批拿到预售证的时间分别是2008年5月30日和2009年10月13日。
近日，《每日经济新闻》记者在该项目售楼部了解到，目前在售的格力广场二期已经是现房在售，项目平均售价超过17000元/平方米。目前在售的另一个项目格力香樟的销售人员也告诉记者，该项目目前已经处于现房状态，剩余套数不多。
格力海岸项目其实早在去年下半年就传出了要入市的消息，但至今仍然没有开盘的时间表。
此前，在接受记者采访时，格力地产一位高层表示，去年下半年格力海岸项目并未达到预售条件，而今年上半年力推的还是格力广场和格力香樟两个项目。格力海岸现在已经开始做推广，根据项目的整体进度和市场情况，可能会针对该项目的一部分先做验收，已达到现房状态再进行销售。
这意味着，上半年能为格力地产贡献业绩的只有格力广场和格力香樟两个已经开发了数年的老牌项目，且均属于现房销售。
资金回收周期拉长
虽然现房销售可提升成交率，为公司业绩的稳定增长提供有力保障，开发商何乐而不为？
格力海岸即是如此。根据该项目一期47万平方米的建筑面积，按照同区域20000元/平方米的销售均价保守估算，即使上半年仅售出一半，也可为格力地产带来超过40亿元的销售额。
可在限价令面前，格力地产的计划被彻底打乱。
据了解，格力海岸项目拿地时的楼面地价就高达7400元/平方米，一期总投资74亿元，仅成本就超过15000元/平方米。但根据珠海的限价令，新申请预售的商品房销售均价必须低于11258元/平方米。这意味着，如果格力地产要拿到预售证，只能低于成本销售，唯有卖现房才能不受限价令的约束。
《每日经济新闻》记者查阅珠海市商品房预(销)售专网的相关记录了解到，去年11月1日珠海市限价令开始实行以来，格力地产只有一个商业项目获取了预售证。
在一些业内人士看来，利用卖现房来逃避限价在规则的许可范围之内，同时也可以保证项目一定的收益，但在对资金运作要求颇高的房地产行业，卖现房意味着缓慢的资金周转速度，开发商可能为此牺牲发展的规模。
以格力海岸为例，该项目早在2010年下半年就动工，按照行业规律，动工1年左右，也就是2011年下半年该项目就应该进入销售环节。从投资回报的角度来看，格力地产为该项目一期投入的74亿元资金原本在去年下半年就可获得回报，推迟到现房阶段再销售无疑拉长了投资回报周期。
中投顾问一位房地产行业研究院告诉记者，大量项目采取现房销售，肯定会打乱格力地产今年的销售计划。现阶段已经完成的项目，可能会随着公司销售策略的调整而整体往后延，公司的储备项目也会在短时间之内急剧减少。
业绩主要来源于珠海
兰德咨询总裁宋延庆指出，卖现房的做法极有可能让格力地产上半年的财务报表“很难看”，随之而来的是存货压力加剧以及相应的经营成本的增加。
虽然卖现房是无奈之举，但这从另一个侧面反映了格力地产在应对市场和政策风险时并不主动。深耕珠海市场多年的格力地产，旗下的项目屈指可数，一些项目开发周期过长，束缚了格力地产的脚步。
如前述格力广场项目，该项目一期早在2007年3月份即开工建设，而根据格力地产2011年年报的数据，该项目三期预计竣工时间为2015年，后续仍将继续开发第四期。仅这个项目，从拿地到第四期竣工，开发周期至少在10年以上。
此外，从2008年进行资产重组到现在，格力地产虽然名义上进入了重庆和西安，但主要业绩依旧来源于珠海。
相关分析认为，沉淀了20余年的“格力”品牌无疑有助于格力地产在当地快速形成品牌效应，且在资金、政策等方面也可获得一定的扶持，但产品结构以及市场布局的单一无疑会让格力地产抗风险能力大打折扣。
对于格力地产偏安珠海的策略，宋延庆表示“很难说是好是坏”。他认为，格力这样的工业型企业兼做地产，因为有主业的支持，在资金方面并无太大压力，但由于对主业的依赖性较大，资金周转率难免会偏低。如一些企业通常通过获得的工业用地“变性”为商住用地来降低成本，但同时也降低了周转速度。
前述中投顾问研究员认为，房地产市场的竞争极为激烈，对于主业不是地产的格力来说，很难跨区域与其他房企进行竞争。
力帆重拾地产业商业开发面临消化能力考验
去年11月，重庆力帆高调斥资8亿元买下重庆渝北地区一个名为 “盛创尊岭”的高端洋房楼盘，并改名为“力帆枫樾”。在力帆接手半年后，主打高端洋房的力帆枫樾于今年5月27日正式开盘，当日成交量达70%。
《每日经济新闻》记者了解到，重庆力帆在房地产领域的野心不只是住宅。2010年12月，力帆旗下力帆置业便以11亿元的价格，将重庆江北嘴核心区的江北区江北城组团B分区地块收入囊中以建设力帆中心，发力商业地产。
事实上，重庆力帆在本世纪初便已孕育房地产蓝图。业界人士认为，力帆此番以商业金融地产及高端住宅地产双重身份高调转身也是其打破制造企业利润瓶颈的举措。
在当前摩托车、汽车行业不景气的背景下，力帆斥巨资高调进军同样不景气的房地产行业，未来形势并不明朗。
斥巨资拿地发力房地产
2010年12月17日，在重庆土地和矿业权交易中心组织的土地拍卖会上，重庆力帆以11亿元的总价摘得江北嘴B19商业金融用地，折合楼面地价7321元/平方米，成为当日成交总价最高的地块。
该地块详细编号是江北区江北城组团B分区B19-1/03号宗地，土地面积为15024平方米，最大可建筑面积不能超过15万平方米，出让价款起始价为6.77亿元。该地块位于重庆江北嘴核心区域，用途则为商业金融业。
根据力帆控股有限公司董事长尹明善的规划，该地块被用于修建力帆中心，自用及商用兼备。
2011年11月，随着政府明确表态继续调控房地产市场，全国行情一片惨淡，重庆力帆却再次高调斥资8亿元买下重庆渝北地区一个名为 “盛创尊岭”的高端洋房楼盘，并改名为“力帆枫樾”，掷下在房地产市场的第二枚棋子，令市场愕然。
《每日经济新闻》记者了解到，“盛创尊岭”原由北京通盈集团于2007年开始投资，主打花园洋房，由于资金不足，该项目被迫在2010年停工。
2011年7月，重庆力帆成立了重庆润鹏房地产开发公司，法人代表为尹明善的儿子尹喜地。重庆润鹏房地产开发公司收购“盛创尊岭”楼盘时，其原有建筑便已经修建超过了五层楼。根据该楼盘规划，初期将推出建筑面积达4万平方米的洋房，后期还将推出别墅和写字楼，总建筑面积为27万平方米。
跨越10年的商业地产梦想
事实上，早在本世纪初重庆力帆就已经涉足房地产开发领域，并称之为体育地产。
资料显示，2001年末力帆集团拨款8000万元，以俱乐部名义买下了占地258亩的重庆江北洋河体育中心，2003年4月力帆又出资1000万元注册了重庆力帆奥体物业发展有限公司。
据媒体报道，力帆以8000万元购得洋河体育场地皮，是重庆市政府对力帆足球业务的优惠政策之一，其周围同等面积的商业地皮，在2008年时的市值就高达20亿元。由此核算，若出让该地块，力帆仅在地皮上的收益就超20倍。
2005年，以洋河地块开发的力帆体育MALL正式亮相，让重庆力帆尝到了商业地产业带来的甜头。2005年，尹明善又注册成立了重庆力帆置业公司，力帆欲大举进军房地产的传闻便频频传出。
鲜为人知的是，2003年重庆力帆还以投资方的角色，参与了重庆南岸区一住宅项目的开发，但收效并不明显，随后力帆便决定将淡出房地产业务而专注于汽车业。
时隔数年之后，重庆力帆为何重拾地产“旧业”？
重庆大学建设管理与房地产学院教授陈德强认为，这与其在汽车、足球两次跨界收效甚微及摩托车全行业步入 “寒冬”关系密切。
《每日经济新闻》记者了解到，2011年我国摩托车行业利润大幅下降，去年1～11月份摩托车行业营业收入保持8.77%增长，行业利润总额下降了18.87%；力帆汽车业务也并不景气，许多消费者对力帆的印象仍停留在摩托车品牌和足球俱乐部上；足球俱乐部的成绩也让尹明善颇为失望，曾多次传出其将放弃足球业务。
此外，同为重庆“摩帮”成员的隆鑫在房地产行业取得的成绩也助长了力帆的信心。目前，隆鑫的房地产已经遍布重庆、四川、山西、云南以及海南等省市，产品线覆盖花园洋房、高层、别墅、酒店等多种物业类型，名列重庆房企前五强。
市场消化能力待考验
《每日经济新闻》记者发现，在《重庆两江新区 “十二五”经济社会发展规划》中，江北嘴的定位尤其突出，“以江北嘴为依托，全力打造金融总部集聚区和金融创新先行区，提速发展离岸金融、货币市场、资本市场、金融要素市场，建设长江上游地区的金融中心。”从重庆到两江新区，无论是在地理位置上还是在战略布局上，江北嘴都被放在了核心位置。
看好江北嘴的区位优势，这在尹明善多次公开表态中都有所体现。
江北嘴的定位确实吸引了大量金融机构、上市公司入驻，但据测算，今年重庆将至少有60万平方米的写字楼供应入市，建成后的力帆中心能否被市场消化引人关注。
同时，重庆力帆在房地产领域的另一条腿“力帆枫樾”也正在经受市场的考验。《每日经济新闻》记者在重庆网上房地产上查询获悉，今年5月27日，力帆枫樾正式开盘，套内均价为12526元/平方米，与周边高端住宅基本持平，当天实际成交量达70%，创下了销售高峰。
据重庆网上房地产公布的数据统计，1~6月重庆商品住宅共成交88760套，同比增长11.51%；成交面积共869.2万平方米，同比增长49.25%。
“尽管此前市场预测洋房、别墅等大户高端房源，可能不会受欢迎，但市场数据却显示大户型成交量明显增多，‘力帆枫樾’等主打洋房高端品牌在当前逆势中可能会有较好的市场数据。”陈德强说。据公开资料显示，重庆力帆为“力帆枫樾”制定的预售目标为35亿元。
32亿投资商业地产月星集团拿地9年未开业
虽然同处在房地产产业链上，但建材企业要想从事房地产开发似乎并不容易，例如建材业出身的地产公司月星集团在投资项目9年之后，却仍然没有收入。2003年，月星集团以仅5.8亿元总价拿下上海普陀区130地块，意图打造商业综合体月星环球商业中心，但该项目直到2009年8月才开工。
项目开工前后，月星集团董事长丁佐宏在接受采访时曾公开表示，月星环球商业中心将于2011年10月正式开业。但到了2011年年底，项目竣工期再度推迟。据当时本地媒体报道，由月星集团开发的全业态商业综合体月星环球商业中心将于2012年8月正式“起锚”。
虽然预计的开业期日益临近，但目前该项目却依然丝毫没有“起锚”迹象。《每日经济新闻》记者日前在现场看到，所谓的“月星号商船”至今仍是在建工地，作为主体建筑的商业裙房和办公楼依然是钢筋混凝土框架，外部整体还“包裹”着脚手架。
项目资金多为贷款
月星集团有限公司官网资料显示，上海月星环球商业中心位于上海普陀区130地块，西临中山北路，东接凯旋路，北临绿洲广场和长城大厦。项目由主体商业裙房、高级办公楼、豪华五星级酒店和地下四部分组成，总建筑面积48万平方米，其中商业面积近32万平方米，高级办公楼12万平方米，五星级酒店面积约4万平方米。
根据公开报道，月星集团以招投标方式竞得普陀区130地块的时间是2003年10月，拿地成本为5.8亿元。
日前，《每日经济新闻》记者在项目现场的施工标牌上看到，该项目的开工日期为2009年8月18日，竣工日期为2012年10月26日。也就是说，从拿地到开工，时间跨度整整近6年，此外建设期也长达近3年。
对此，丁佐宏曾对媒体表示，始终没有开工的原因是，这一地块的土地拆迁工作没有完成，并非故意拖延。“有人说我6年不开工，故意拖延，其实我早一天开工，就能早日完工，我的项目就能早日产生效益。”丁佐宏表示，除了拿地的5.8亿元外，月星因动拆迁还投入了10多亿元。
记者在上海市建交委网站上看到，上海月星环球商业中心的总投资额高达32亿元。
根据胡润百富网站显示，2008年，也就是该项目奠基当年，丁佐宏的总资产仅13亿元，2009年他的总资产增加到25亿元。上述报道显示，丁佐宏本人对此只表示“不知道这个数据从哪里来的”，但并未给出有关总资产数额的具体答复。
如果上述数据属实，那么25亿元身家如何撬动32亿元的项目？
丁佐宏对上述媒体表示，除了自有资金外，其他资金来源主要来自银行贷款。如果用原始资金计算，月星集团在环球中心项目上的投入自有资金比例超过40%。
按此计算，仅这一个项目，月星就需要银行贷款19.2亿元左右，上述上海月星环球商业中心9年还未开业，资金压力可想而知。
《每日经济新闻》记者曾就此采访过上海月星环球商业中心项目经理王志华，但对方拒绝了记者的采访。记者随后致电月星集团宣传科询问相关情况，但电话无人接听。
进军地产业风险重重
巨量贷款对月星而言无疑是压力，因为除了上海，其还在常州、徐州开发了商业综合体。
月星集团网站显示，月星常州商业中心的开发量要比上海项目更大，达到60万平方米。搜狐焦点网则显示，月星徐州商业项目的建筑面积也超过40万平方米。
另外，记者根据月星集团网站相关资料统计，月星目前的在建家居广场项目多达14个，但截至目前仅有1个项目已经开张经营，显然后续房地产开发还需要大量资金。
业内人士告诉记者，在各大家居卖场企业中，月星集团近年来扩张速度很快，但由于该行业属于资本密集型行业，而且而在房地产调控的形势下，就不可避免地面临着较大的短期风险。
另一方面，家居卖场行业扩张过快影响了企业业绩。根据近日网易家居报道，我国1万平方米以上的家居卖场超过1000家，卖场严重过剩。
中房信研究总监薛建雄认为，产业资本进入房地产行业之所以会出现开发进程慢，主要原因在于开发资金并非一次性到位，而是根据自身产业的营业收入慢慢投入。
复旦(微博)大学房地产运营研究所所长蔡为民表示，房地产目前依然是“最赚钱”的行业，因此不少关联行业的企业都纷纷进入。由于自身主营业务并非房地产，很多因素尤其是利润很难把控。该类企业在运营资金时应慎重，否则就有资金链断裂的风险。
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